Дешёвый метр

Опубликовано 8 октября 2026 · Цифры проверены: 8 октября 2026 · 2 мин чтения

Разговор с риэлтором · чтения на 2 минуты

Покупатели любят одну цифру: цену за квадратный метр. Её сравнивают, обводят в объявлениях и пересылают друзьям: «Смотри, всего $1 250 за метр, а рядом просят $1 750!» Метр понятен каждому.

Но квартира платит вам арендой, а не метрами. Поэтому сравнивать надо не цену метра, а то, что метр зарабатывает. Покажу на двух настоящих объявлениях из Батуми, оба взяты с korter.ge 7 октября 2026 года.

Студия. 31 м², дом сдан, мебель есть. Цена $55 000, то есть $1 774 за метр. Сдавать можно завтра.

Двухкомнатная. 55,9 м², дом ещё строится, сдача в конце 2026 года, квартира в «белом каркасе». Цена $69 900, то есть $1 250 за метр, почти на 30 % дешевле. На бумаге выбор очевиден.

Теперь считаем, а не сравниваем ценники.

Шаг первый: сколько вы вложите на самом деле. «Белый каркас» означает стены и окна, жить в такой квартире нельзя. Отделка в Батуми стоит от $150 за метр, на 55,9 м² это около $8 400. Мебель и техника для двухкомнатной обойдутся примерно в $6 000. Регистрация права $55. Итого вы вложите не $69 900, а $84 340. Разделите на 55,9 м², и метр стоит уже $1 509. Разница со студией сжалась с 30 % до 15 %.

Шаг второй: сколько квартира принесёт. Мы посмотрели 20 объявлений долгосрочной аренды в Батуми на том же korter.ge. Двухкомнатные просят от $600 до $700 в месяц, берём середину: $650. Студии такого размера сдают от $400 до $550, берём $450.

Шаг третий: когда она начнёт приносить. Студию можно сдать сразу. Двухкомнатную сначала должен достроить застройщик, потом вы делаете ремонт, и только потом въезжает жилец. Мы заложили полгода. Это допущение, и оно скорее мягкое: дома в Батуми часто сдают с задержкой. Полгода без жильца при аренде $650 в месяц равны $3 900, которые студия за это время заработает, а двухкомнатная нет.

Шаг четвёртый: итог за 10 лет. Levelvale посчитал обе квартиры по одним правилам: месяц простоя в год, агент за каждого нового жильца, налог 5 % с аренды, ремонт, плата за дом.

Самый дешёвый метр в подборке принёс меньше всех. Не потому, что двухкомнатная плохая. Её вход в сделку дороже на 21 %, а первые деньги она приносит на полгода позже. Эти две строки и съели разницу в цене метра.

Отсюда простое правило. Цена за метр говорит о том, сколько вы заплатите. Доходность говорит о том, сколько вы получите. Продавец пишет в объявлении первую цифру. Вторую придётся посчитать самим.

Все три квартиры по этапам (покупка, владение, аренда, продажа): Квартира в Батуми «под 10 % годовых»: три настоящих объявления

Посчитайте до того, как подпишете. Поставьте в калькулятор свою цену, отделку и аренду, и посмотрите, что остаётся на руки.

НЕДВИЖИМОСТЬ I ДОХОДНОСТЬ I НАЛОГИ · Levelvale

Это расчёт, а не инвестиционная, налоговая или юридическая рекомендация.

Посчитать свою квартиру →

Читайте также

Доходность квартиры в Батуми: реклама 10 % против реальности

Три настоящие квартиры в Батуми по этапам: покупка, владение, аренда, продажа. Сколько остаётся на руки и что дали бы вклад, облигации и фонд.

8 октября 2026 · Доходность по городамАгенту платят за каждого жильца

Комиссию агенту при сдаче вы платите не один раз, а с каждым новым жильцом. За 10 лет это пять комиссий. Колонка «Разговор с риэлтором».

8 октября 2026 · Доходность по городамМы покупаем не метры

Квартиру покупают ради жизни в ней, а не ради кирпичей. Зачем тогда считать? Чтобы прийти на переговоры с аргументом. Колонка «Разговор с риэлтором».

8 октября 2026 · Квартира или другие варианты