Квартира в Батуми «под 10 % годовых»: три настоящих объявления
По рекламной формуле три квартиры дают от 10 до 11 %. На руки в первый год от 6,3 до 6,8 % от вложенного. За 10 лет без продажи от 5,3 до 7,6 % в год, после инфляции от 2,3 до 4,6 %. С продажей через 10 лет от 7,4 до 9,7 %. Самый дешёвый метр в подборке дал самую низкую доходность.
Состав сделки · часть 2 · чтения на 5 минут
📌 Квартиры
Объявления собственников на korter.ge, собраны 07.10.2026 и живы на 08.10.2026.
| Студия | Однокомнатная | Двухкомнатная | |
|---|---|---|---|
| Дом | STEPS, район аэропорта | Black Sea Avangard, район аэропорта | Calligraphy Towers, Багратиони |
| Что продают | 31 м², сдан в 2024, мебель есть | 34 м², сдан в 2024, ремонт, без мебели | 55,9 м², сдача в 4 кв. 2026, «белый каркас» |
| Цена | $55 000 | $59 000 | $69 900 |
| За м² | $1 774 | $1 735 | $1 250 |
Цены на 07.10.2026. К 08.10 продавец однокомнатной снизил цену до $58 000; расчёт ниже сделан по $59 000, разница в доходности в пределах десятой процента.
Аренда: середина 20 объявлений korter.ge, $450, $500, $650 в месяц.
1️⃣ Покупка
| Студия | Однокомнатная | Двухкомнатная | |
|---|---|---|---|
| Цена | $55 000 | $59 000 | $69 900 |
| Регистрация | $55 | $55 | $55 |
| Отделка ($150 за м²) | — | — | $8 385 |
| Мебель | есть | $5 000 | $6 000 |
| Вложено всего | $55 055 | $64 055 | $84 340 |
| Первый жилец | сразу | сразу | через полгода |
🔴 У двухкомнатной самый дешёвый метр, но вход в сделку дорожает на 21 %, и полгода квартира не приносит ни доллара.
2️⃣ Владение
| В год | Студия | Однокомнатная | Двухкомнатная |
|---|---|---|---|
| Плата за дом (около $0,7 за м² в месяц) | $260 | $286 | $470 |
| Налог на имущество | 0 | 0 | 0 |
Налог на имущество равен нулю, если доход семьи меньше 40 000 лари в год. В сервисных домах Батуми плата за дом от $0,4 до $2 за м².
3️⃣ Аренда
| Полный год сдачи | Студия | Однокомнатная | Двухкомнатная |
|---|---|---|---|
| Аренда за 12 месяцев | $5 400 | $6 000 | $7 800 |
| «Как в рекламе» | 9,8 % | 10,2 % | 11,2 % |
| Месяц без жильца | −$450 | −$500 | −$650 |
| Агенту за жильца | −$450 | −$500 | −$650 |
| Налог 5 % | −$248 | −$275 | −$358 |
| Ремонт, 5 % аренды | −$248 | −$275 | −$358 |
| Плата за дом | −$260 | −$286 | −$470 |
| На руки | $3 744 | $4 164 | $5 314 |
| От вложенного | 6,8 % | 6,5 % | 6,3 % |
В первый год владения двухкомнатная полгода пустует, на руки за этот год $2 227.
✔️ Налог 5 %, если вы встали в реестр арендодателей; иначе 20 % с прибыли. Коммунальные платежи при долгосрочной аренде платит жилец.
🔴 Если жилец заплатит на 15 % меньше объявленного, у студии вместо 6,8 % останется 5,7 %.
Посчитать эту студию со своими цифрами →
4️⃣ Через 10 лет
| % в год | Студия | Однокомнатная | Двухкомнатная |
|---|---|---|---|
| Держим и сдаём | 7,6 % | 6,7 % | 5,3 % |
| После инфляции | 4,6 % | 3,7 % | 2,3 % |
| Сдаём и продаём | 9,7 % | 8,8 % | 7,4 % |
| После инфляции | 6,6 % | 5,7 % | 4,4 % |
| Окупаемость арендой | 12,5 года | 12,8 года | 13,8 года |
Аренда и расходы растут с инфляцией доллара, 2,9 % в год. Цена квартиры растёт на 4,3 % в год, по официальной статистике Грузии. При продаже: торг 5 %, агент 3 %, полгода. Двухкомнатную продаём без учёта отделки.
🔴 Срочная продажа студии через год со скидкой 15 %: итог −7,8 % от вложенного.
Те же $55 000 в другом месте
| Куда | % в год | После инфляции |
|---|---|---|
| Студия, держим и сдаём | 7,6 % | 4,6 % |
| Студия, сдаём и продаём | 9,7 % | 6,6 % |
| Вклад в долларах в Грузии | 2,0 % | −0,9 % |
| Гособлигации США, 10 лет | 4,2 % | 1,3 % |
| Фонд на S&P 500 | 9,9 % | 6,8 % |
Фонд: средняя за годы с 1928 по 2025, после комиссии 0,1 %; с 2000 по 2009 год он терял 1,0 % в год.
📌 Дешёвый метр не значит доходная квартира
Двухкомнатная на 30 % дешевле за метр, чем студия. По доходности за 10 лет она последняя: 5,3 % против 7,6 %. Разницу съели отделка, мебель и полгода без жильца. Смотрите не на цену метра, а на то, сколько метр зарабатывает. Подробнее в колонке «Дешёвый метр».
💡 Итог
- Реклама «от 10 до 12 %» это аренда, делённая на цену. На руки от 6 до 7 % в первый год.
- Только на аренде фонд обгоняет все три квартиры. С продажей и ростом цен студия выходит с ним вровень.
- Если вы налоговый резидент России, Израиля или Казахстана, с этой аренды, скорее всего, придётся доплатить налог и дома. В этих цифрах его нет.
- Каждая квартира считается отдельно. Цифры студии уже стоят в калькуляторе, поменяйте их на свои.
Посчитайте до того, как подпишете.
Калькулятор с цифрами этого объекта
Тот же расчёт, что на главной. Поменяйте любую цифру — ответ пересчитается.
Бесплатно: расчёт на главной, без регистрации. Полный расчёт одной квартиры с вкладом, облигациями и фондом после регистрации по e-mail.
Подписка $10 в месяц или $89 в год: все три квартиры рядом в одном сравнении, отчёт A4 для переговоров о цене, цена, при которой квартира выходит вровень с альтернативой, сценарии «А если…».
Если вы докажете, что мы не правы, мы это признаем.
НЕДВИЖИМОСТЬ I ДОХОДНОСТЬ I НАЛОГИ · Levelvale
Вопросы и ответы
Правда ли, что в Батуми доходность от 10 до 12 %?
По рекламной формуле да: от 10 до 11 % у квартир из подборки. После расходов на руки остаётся от 6,3 до 6,8 % в первый год.
Что выгоднее: квартира в Батуми или фонд?
Только на аренде фонд. С продажей через 10 лет и ростом цен на 4,3 % в год студия и фонд почти равны. У фонда нет жильцов, но и у прошлого нет гарантии повториться.
Какой налог платит иностранец с аренды в Грузии?
5 % с суммы аренды, если вы в реестре арендодателей; иначе 20 % с прибыли. Налог в стране резидентства считается отдельно.
Источники
- Объявления korter.ge: STEPS (853414), Black Sea Avangard (672179), Calligraphy Towers (880714), собраны 07.10.2026, живы на 08.10.2026 · 2026-10-08
- Аренда: korter.ge, 20 объявлений долгосрочной аренды в Батуми · 2026-10-07
- Реклама: сайт агентства, 25.09.2025 (название не указываем) · 2025-09-25
- Налог с аренды: Налоговый кодекс Грузии, ст. 81(2); PwC Worldwide Tax Summaries, Georgia · 2026
- Плата за дом: buyhome.ge · 2026-10
- Отделка от $150 за м²: realux.site · 2026-10
- Регистрация права, 150 лари: napr.gov.ge · 2026-10
- Рост цен, инфляция, вклад, облигации, фонд: источники в калькуляторе Levelvale; расчёт: движок Levelvale, прогон 08.10.2026 · 2026-10-08
Это расчёт, а не инвестиционная, налоговая или юридическая рекомендация.
Читайте также
Квартира под 10 % годовых: сколько остаётся на рукиРеклама обещает от 10 до 12 % годовых. Считаем по этапам, покупка, владение, аренда, продажа: что остаётся владельцу и что дали бы вклад, облигации и фонд.
8 октября 2026 · Доходность по городам
Дешёвый метрПочему самая дешёвая за метр квартира в подборке принесла меньше всех: расчёт в четыре шага на двух настоящих объявлениях из Батуми. Колонка «Разговор с риэлтором».
8 октября 2026 · Ловушки покупки
Агенту платят за каждого жильцаКомиссию агенту при сдаче вы платите не один раз, а с каждым новым жильцом. За 10 лет это пять комиссий. Колонка «Разговор с риэлтором».
8 октября 2026 · Доходность по городам