Аренда в Батуми: сколько остаётся после управляющего

Опубликовано 12 октября 2026 · Цифры проверены: 11 октября 2026 · 4 мин чтения

Коротко

Гости заплатили $7 200 за год. Владельцу после расходов и резерва осталось $1 920 по одному договору и $2 055 по другому. В рекламе это 12 % годовых, а остаток к вложенному 2,4 % до налога.

Состав сделки · чтения на 5 минут

Коротко. Управляющая компания называет свой процент, и кажется, что это единственный расход. На деле между выручкой от гостей и деньгами на вашей карте ещё четыре-пять строк. В учебном примере гости платят $7 200 в год, а владельцу остаётся около $2 000. И очень важно, от какой суммы считается процент.

Цифры ниже учебные. Условия реальных компаний и платформ разные: проверяйте их по своему договору.

Учебная квартира

Квартира в Батуми сдаётся посуточно через управляющую компанию. Полный вход $79 205 (как он складывается, мы разобрали в статье «Квартира в Грузии: полная стоимость до первой аренды»).

Занято 180 ночей в году, в среднем по 3 ночи на гостя, то есть 60 заездов.
Средняя цена ночи $40. Для ориентира: Galt & Taggart оценивает среднюю цену суток в Батуми в 2025 году примерно в $35,6.
Выручка от гостей: 180 × $40 = $7 200. В примере гости не платят уборку отдельной строкой. Если платят, эта сумма входит и в выручку, и в расход на уборку; сверяйте, как это показано в отчёте управляющего.

Два договора на одной выручке

Строка	Договор А: 20 % от выручки гостей	Договор Б: 25 % от выплаты после платформы и уборки
Выручка от гостей	$7 200	$7 200
Комиссия платформы, 15 % (допущение)	−$1 080	−$1 080
Уборка и бельё, 60 × $15	−$900	−$900
Комиссия управляющего	−$1 440 (20 % от $7 200)	−$1 305 (25 % от $5 220)
Коммунальные и интернет, $100 в месяц	−$1 200	−$1 200
Плата за дом	−$300	−$300
Резерв на замены, 5 % выручки	−$360	−$360
Доступно владельцу после расходов и отчисления в резерв, до налога	$1 920	$2 055

Резерв $360 не тратится: это ваши деньги, отложенные на замены. Если в году ничего не сломалось, они остаются у вас.

Процент у договора Б выше, а денег владельцу остаётся больше. Причина в базе: 25 % считаются от суммы, из которой уже вычли платформу и уборку.

12 % → 2,4 %

выручка $7 200 к цене $60 000 и доступный владельцу остаток $1 920 к полному входу $79 205, до налога

Пять вопросов к договору

От какой суммы берётся процент: от выручки гостей, от выплаты платформы или от суммы после уборки?
Кто платит уборку и бельё: входит в процент или отдельной строкой?
Кто платит коммунальные в посуточной аренде? Почти всегда собственник, потому что гости их не оплачивают.
Что считается ремонтом и кто его согласует? Сломанный кондиционер в июле может съесть месяц прибыли.
Сколько стоят ваши собственные ночи? Если вы живёте в квартире две недели в высокий сезон, это 14 ночей, которые не продали гостям.

Как не вычесть одно и то же дважды

В отчёте управляющего бывает две выручки: что заплатили гости и что пришло от платформы. Если платформа уже удержала свою комиссию, второй раз её вычитать не нужно. Сверяйте отчёт с выплатами на счёт: сумма на карте и сумма «к выплате» в отчёте должны совпасть.

Гарантированный доход

Иногда компания предлагает фиксированную сумму в год. Это меняет ваш риск, а не арифметику: читайте, что будет, если загрузка упадёт, кто платит ремонт и на какой срок гарантия. Мы не оцениваем конкретные компании и их гарантии; это вопрос к договору и юристу.

Что покажет калькулятор

Посуточную аренду с платформой и управляющим калькулятор пока не считает: на первом экране только обычная помесячная аренда, в которой коммунальные платит жилец. Поэтому повторить таблицу выше в нём нельзя, и мы не предлагаем подгонять цифры.

Зато можно сравнить с другим вариантом для той же квартиры: длинная аренда за $450 в месяц, один пустой месяц при каждой смене жильца, агент за жильца. Калькулятор ниже заполнен так. Это другой сценарий с другими расходами, а не пересчёт нашей таблицы, но сравнить его результат с таблицей полезно до договора с управляющим.

Длинная аренда обычно проще: один жилец, коммунальные платит он, но есть комиссия агенту за каждого нового жильца. Её мы разобрали в колонке «Агенту платят за каждого жильца».

Сценарий расчёта ниже: не посуточная аренда из таблицы, а другой вариант для той же квартиры. Длинная аренда, цена $60 000, аренда $450 в месяц, жилец есть с первого дня, при смене жильца раз в 2 года 1 пустой месяц и комиссия агенту.

Калькулятор с цифрами этого объекта

Тот же расчёт, что на главной. Поменяйте любую цифру — ответ пересчитается.

Вопросы и ответы

Сколько составляет комиссия платформы на самом деле? Зависит от платформы и выбранной модели оплаты. 15 % в примере это допущение, а не ставка конкретной платформы.

Какой налог платить с посуточной аренды в Грузии? Зависит от вашего статуса и режима. Калькулятор учитывает налог с аренды по стране объекта, а налог в стране вашего резидентства добавляется в полном расчёте.

Пример учебный. Это не инвестиционная, налоговая или юридическая рекомендация. Мы не проверяли договоры конкретных управляющих компаний.

НЕДВИЖИМОСТЬ I ДОХОДНОСТЬ I НАЛОГИ · Levelvale

Источники

Galt & Taggart, Batumi Residential Real Estate 2025 Review and 2026 Outlook (по пересказу Investor.ge, 20.04.2026): средняя цена суток около $35,6 в 2025 году · 2026-10-11

Это расчёт, а не инвестиционная, налоговая или юридическая рекомендация.

Посчитать свою квартиру →