Квартира в Грузии: полная стоимость до первой аренды

Опубликовано 12 октября 2026 · Цифры проверены: 11 октября 2026 · 5 мин чтения

Коротко

Квартира за $60 000 в учебном примере требует $80 705 до первого жильца. Аренда за полный год даёт 9 % от цены и 6,7 % от всех нужных денег. Разница в том, что объявление не считает.

Состав сделки · чтения на 5 минут

Коротко. Цена в объявлении показывает, сколько стоят стены. Жилец платит за готовую квартиру: с ремонтом, мебелью, работающими счётчиками. Всё, что между ними, платите вы. В нашем учебном примере квартира за $60 000 требует около $80 700 до первого жильца, и валовая доходность полного года аренды падает с 9 % до 6,7 % ещё до налогов и пустых месяцев.

Цифры ниже учебные. Это не средние цены Батуми или Тбилиси, а пример, на котором видно, из чего складывается вход. Свои цифры подставьте в калькулятор в конце статьи.

Цена и полный вход

Полный вход это все деньги, которые уходят от вас до того, как приходит первая аренда. В него входят пять групп.

Статья	Учебный пример	Что это
Цена квартиры	$60 000	По договору, в «белом каркасе»
Оформление	150 лари (около $55)	Регистрация права в Публичном реестре, срок 4 рабочих дня
Ремонт и отделка	$12 000	Допущение: зависит от площади и объёма работ
Мебель и техника	$6 000	Допущение: минимальный комплект для сдачи
Подключения, юрист, перевод	$1 000	Допущение: счётчики, договоры, доверенность при покупке издалека
Месяцы без жильца	$150	Плата за дом и коммунальные услуги за 2 месяца поиска
Расходы до первой аренды	$79 205
Резерв	$1 500	Не расход: деньги остаются у вас на случай поломки
Всего нужно денег	$80 705

Плата за регистрацию взята с сайта Публичного реестра на 11.10.2026: 150 лари за 4 рабочих дня, 270 лари за 1 рабочий день, 350 лари в день подачи. Всё остальное в таблице допущения. Ваш ремонт может стоить вдвое меньше или вдвое больше.

Что значит «белый каркас»

Покупатели в Грузии часто слышат три слова: чёрный, белый и зелёный каркас. Готовой комплектации за этими словами нет. Что именно сделает застройщик, определяет договор: стяжка, штукатурка, окна, входная дверь, разводка, сантехника. Прежде чем считать ремонт, прочитайте приложение к договору со списком работ. От него зависит самая большая строка после цены.

Как это меняет доходность

Возьмём аренду $450 в месяц, то есть $5 400 в год, и пока не будем вычитать ни налоги, ни пустые месяцы, ни управление.

9,0 % → 6,7 %

та же аренда $5 400 за полный год: от цены $60 000 и от всех нужных денег $80 705

От цены: $5 400 / $60 000 = 9,0 %.
От затрат на покупку и подготовку: $5 400 / $79 205 = 6,8 %.
От всего нужного капитала, включая резерв: $5 400 / $80 705 = 6,7 %.

Это валовая аренда за полный год с жильцом. Первый год у этой квартиры хуже: два месяца уходят на поиск жильца, а до этого идёт ремонт.

Объявление обычно показывает первую цифру. Ваши деньги работают по третьей. А дальше из аренды ещё уйдут пустые месяцы, плата за дом, ремонт между жильцами, комиссия агенту и налог. Как это выглядит на трёх реальных квартирах, мы разобрали в статье «Квартира в Батуми „под 10 % годовых“».

Для сравнения: Galt & Taggart оценивает доходность аренды в Батуми за 2025 год в 7,4 % (годом ранее 8,8 %). В пересказе отчёта не сказано, валовая это цифра или чистая, поэтому сравнивать её с вашим результатом после расходов нельзя.

Деньги, которые не работают

Пока идёт ремонт и ищется жилец, деньги уже вложены, а дохода нет. В примере это два месяца поиска, но ремонт сам по себе занимает ещё несколько месяцев. Если квартира в новостройке, к этому добавляется ожидание сдачи дома. Как задержка на полгода меняет первый год, мы посчитали в статье «Рассрочка в Батуми».

Расход или остаток

Резерв не расход: он лежит на счёте и может остаться у вас. Но держать его приходится именно ради этой квартиры, поэтому это часть капитала, который она занимает. Отсюда две цифры: доходность от затрат на покупку (6,8 %) и доходность от всего нужного капитала (6,7 %). Для решения честнее вторая. Мебель и техника расход, хотя через несколько лет (обычно от 7 до 10) их всё равно придётся менять: это отдельная строка в расходах владения.

Что внести в калькулятор

Калькулятор ниже заполнен ценой квартиры $60 000, арендой $450, двумя пустыми месяцами при каждой смене жильца и агентом за жильца. Он учитывает налог с аренды и налог на имущество по Грузии.

Ограничение: отдельных полей для ремонта, мебели и резерва на первом экране калькулятора пока нет, поэтому доходность от полного входа он не показывает. Её мы посчитали в таблице выше. Не вписывайте полный вход в поле «Цена»: от цены калькулятор считает и другие строки, например налог на имущество, и ответ исказится.

Цена по договору, а не «от» из рекламы.
Аренда по похожим сданным квартирам, а не по самым дорогим объявлениям.
Пустые месяцы и агент за нового жильца.

Что сделать до покупки. Получите у застройщика или продавца список работ по договору. Спросите у двух-трёх мастеров смету на ремонт. Посмотрите, за сколько реально сдаются похожие квартиры рядом. И только потом сравнивайте полный вход с тем, что даст та же сумма во вкладе или облигациях.

Сценарий расчёта ниже: длинная аренда, цена $60 000, аренда $450 в месяц, жилец есть с первого дня, при смене жильца раз в 2 года 2 пустых месяца и комиссия агенту. Ремонт, мебель и поиск первого жильца из этой статьи сюда не входят: их можно добавить в полном расчёте.

Калькулятор с цифрами этого объекта

Тот же расчёт, что на главной. Поменяйте любую цифру — ответ пересчитается.

Вопросы и ответы

Входят ли налоги в полный вход? Налоги при покупке зависят от страны и формы сделки; в учебном примере мы их не считали. Калькулятор на первом экране учитывает налог с аренды и налог на имущество по стране объекта, а налог в стране вашего резидентства добавляется в полном расчёте.

Почему не взять среднюю стоимость ремонта по городу? Проверяемой средней по Грузии с объёмом работ и датой мы не нашли. Пока её нет, честнее подставить смету на свою квартиру.

Где проверить плату за регистрацию? На сайте Национального агентства публичного реестра, ссылка в источниках. Плата может меняться, сверяйтесь перед сделкой.

Пример учебный. Это не инвестиционная, налоговая или юридическая рекомендация. Решение за вами и вашими специалистами.

НЕДВИЖИМОСТЬ I ДОХОДНОСТЬ I НАЛОГИ · Levelvale

Источники

Это расчёт, а не инвестиционная, налоговая или юридическая рекомендация.

Посчитать свою квартиру →