Квартира «под 10 % годовых»: сколько на самом деле остаётся на руки

Опубликовано 8 октября 2026 · Цифры проверены: 8 октября 2026 · 4 мин чтения

Коротко

Реклама делит годовую аренду на цену и получает от 9 до 12 %. Владельцу в первый год остаётся 6,0 % от вложенного. За 10 лет 6,3 % в год, после инфляции доллара 3,3 %. Фонд на S&P 500 за ту же историю давал 9,9 %. Ниже по этапам, где теряются проценты.

Состав сделки · часть 1 · чтения на 5 минут

📌 Что обещают

«Арендный доход на недвижимость в Батуми составляет в среднем 8–12% годовых». Сайт агентства, 25.09.2025

«Годовые отдачи обычно варьируются от 7% до 12%… Могут достигать 15%». Сайт агентства, 05.06.2026

Как получается эта цифра: аренда за 12 месяцев, делённая на цену.

Квартира $200 000, аренда $1 500 в месяц. Это $18 000 в год, то есть 9 % годовых и окупаемость 11 лет.

Это арифметика продавца. Ниже арифметика владельца. Пример: Грузия, 100 м², долгосрочная аренда.

1️⃣ Покупка

Статья	Сумма
Цена	$200 000
Мебель и техника под сдачу	$10 000
Регистрация права	$55 (150 лари)
Вложено всего	$210 055

✔️ Агенту при покупке обычно платит продавец, здесь его нет.

2️⃣ Владение

В год	Сумма
Плата за дом (около $0,7 за м² в месяц)	$840
Налог на имущество	0, если доход семьи меньше 40 000 лари в год

🔴 Плату за дом вы платите и тогда, когда жильца нет.

3️⃣ Аренда

Первый год	Сумма
Аренда за 12 месяцев, «как в рекламе»	$18 000
Один месяц без жильца	−$1 500
Агенту за жильца, месячная аренда	−$1 500
Налог 5 % с аренды	−$825
Мелкий ремонт, 5 % аренды	−$825
Плата за дом	−$840
На руки	$12 510
От вложенных $210 055	6,0 %

9 % в рекламе, 6,0 % на руки

первый год, квартира $200 000 с арендой $1 500 в месяц, Levelvale, 08.10.2026

✔️ Налог 5 % только если вы заранее встали в реестр арендодателей (ст. 81(2) Налогового кодекса Грузии). Иначе 20 % с прибыли. Налог в стране вашего резидентства считается отдельно.

🔴 Агенту платят за каждого нового жильца. Жилец меняется раз в два года: за 10 лет это пять комиссий, $7 500. Подробнее в колонке «Агенту платят за каждого жильца».

Узнать, сколько останется на руки у вашей квартиры →

4️⃣ Продажа и итог за 10 лет

Через 10 лет	% в год	После инфляции
Держим и сдаём	6,3 %	3,3 %
Сдаём и продаём	8,5 %	5,5 %
Окупаемость арендой (с ростом аренды)	13,8 года вместо 11

При продаже: торг 5 %, агент 3 %, полгода на продажу, налог на прирост 5 % (освобождение через 2 года владения). Рост цены 4,3 % в год, средний по официальной статистике Грузии.

🔴 Весь плюс от продажи держится на одном допущении: что цены будут расти так же, как последние 10 лет.

🔴 Если деньги нужны срочно

Вклад забирается за две минуты. Квартира нет.

Продать через год, срочно, со скидкой 15 %: на руки $171 700 плюс аренда за год $12 510. Итог −12,3 % от вложенного.

Те же $210 055 в другом месте

Куда	% в год	После инфляции
Квартира, держим и сдаём	6,3 %	3,3 %
Квартира, сдаём и продаём	8,5 %	5,5 %
Вклад в долларах в Грузии	2,0 %	−0,9 %
Гособлигации США, 10 лет	4,2 %	1,3 %
Фонд на S&P 500	9,9 %	6,8 %

Фонд: средняя за годы с 1928 по 2025, после комиссии 0,1 %. Бывали и плохие десятилетия: с 2000 по 2009 год фонд терял 1,0 % в год. Мы не обещаем, что фонд принесёт больше квартиры. Мы показываем, с чем её сравнивать.

💡 Итог

«10 % годовых» это аренда, делённая на цену. Владельцу в первый год остаётся около 6 %.
За 10 лет квартира только на аренде даёт 6,3 % в год, с продажей 8,5 %, если цены продолжат расти.
Срочная продажа превращает доходность в минус.
Проверьте свою квартиру до того, как подпишете договор: ваша цена, ваша аренда, ваш налог.

Посчитайте до того, как подпишете.

Калькулятор с цифрами этого объекта

Тот же расчёт, что на главной. Поменяйте любую цифру — ответ пересчитается.

Бесплатно: расчёт на главной, без регистрации. Полный расчёт одной квартиры с вкладом, облигациями и фондом после регистрации по e-mail.

Подписка $10 в месяц или $89 в год: сравнение нескольких квартир рядом, отчёт A4 для переговоров с застройщиком, цена, при которой квартира выходит вровень с альтернативой, сценарии «А если…».

Посчитать свою квартиру →

Если вы докажете, что мы не правы, мы это признаем.

НЕДВИЖИМОСТЬ I ДОХОДНОСТЬ I НАЛОГИ · Levelvale

Вопросы и ответы

Как считать доходность квартиры?

От всех вложений: цена, мебель, ремонт, регистрация. И не всю аренду, а то, что остаётся после простоя, агента, налога, ремонта и платы за дом.

Почему у застройщика доходность выше, чем у меня?

Застройщик делит аренду за 12 месяцев на цену. Простой, комиссии, налоги и ремонт в эту цифру не входят.

Сколько лет окупается квартира на самом деле?

В этом примере 13,8 года вместо 11, с учётом роста аренды. Без роста аренды почти 17 лет.

Источники

Реклама: сайты агентств, страницы от 25.09.2025 и 05.06.2026, проверено 08.10.2026 (названия не указываем) · 2026-10-08
Налог с аренды: Налоговый кодекс Грузии, ст. 81(2); PwC Worldwide Tax Summaries, Georgia · 2026
Регистрация права собственности, 150 лари: napr.gov.ge · 2026-10
Плата за дом в Грузии: buyhome.ge · 2026-10
Рост цен, инфляция, вклад, облигации, фонд: источники в калькуляторе Levelvale (Geostat, Всемирный банк, Нацбанк Грузии, OECD, NYU Stern) · 2026-10-08
Расчёт: движок Levelvale, прогон 08.10.2026 · 2026-10-08

Это расчёт, а не инвестиционная, налоговая или юридическая рекомендация.

Посчитать свою квартиру →