Рассрочка в Батуми: как посчитать доходность новостройки

Опубликовано 12 октября 2026 · Цифры проверены: 11 октября 2026 · 5 мин чтения

Коротко

Наценка $5 000 за рассрочку на 14 месяцев в учебном примере равна примерно 23 % годовых. Задержка сдачи на год забирает ещё около $4 560 чистого дохода. Считайте не взнос, а календарь.

Состав сделки · чтения на 5 минут

Коротко. Рассрочка от застройщика делает вход лёгким: 30 % сейчас, остальное частями. Но у неё есть цена, и в учебном примере эта цена равна примерно 23 % годовых. А у новостройки есть время, когда деньги уже отданы, а аренды ещё нет: задержка сдачи на год забирает около $4 560 чистого дохода.

Цифры учебные. Мы не прогнозируем цены продажи и не оцениваем надёжность конкретных застройщиков.

Учебная квартира

Условие	Пример
Цена при оплате сразу	$55 000
Цена в рассрочку	$60 000
Договор и первый взнос 30 %	декабрь 2026, $18 000
Остаток	$42 000: 14 ежемесячных платежей по $3 000, с января 2027 по февраль 2028
Сдача дома по договору	март 2028
Ремонт	3 месяца
Первый жилец	июль 2028
Аренда	$450 в месяц

Сколько на самом деле стоит рассрочка

$60 000 против $55 000: переплата $5 000. Сравнивать эти 9 % с годовой ставкой банка нельзя: они набегают не за год, и долг вы гасите постепенно.

Честнее посчитать так. При оплате сразу вы отдали бы $55 000 в декабре. В рассрочку вы отдаёте $18 000, то есть застройщик фактически даёт вам в долг $37 000. Возвращаете вы $42 000 платежами по $3 000 в течение 14 месяцев. Ставка, при которой эти платежи равны долгу $37 000, около 1,7 % в месяц, или примерно 23 % годовых.

≈ 23 % годовых

столько в учебном примере стоит наценка $5 000 за рассрочку $37 000 на 14 месяцев

Теперь эту цифру можно сравнить с кредитом в вашем банке и с тем, сколько принесли бы деньги, которые вы пока не отдали. Если у вас есть $55 000 сразу, рассрочка с такой наценкой обходится дорого. Если денег сразу нет, её стоит сравнивать с кредитом, а не с ценой.

Календарь: когда деньги уходят и когда приходят

С декабря 2026 по февраль 2028 вы платите застройщику. В марте 2028 получаете ключи, до июня делаете ремонт, в июле заселяется жилец. Первые четыре месяца после ключей, с марта по июнь, квартира требует денег на ремонт и ничего не приносит.

Что делает задержка

Сравним три календаря. Чтобы не завышать потери, считаем не аренду, а чистый доход: $450 минус налог 5 %, отложенный ремонт 5 % и плата за дом $25. Получается около $380 в месяц (учебное допущение).

	По договору	Задержка 6 месяцев	Задержка 12 месяцев
Ключи	март 2028	сентябрь 2028	март 2029
Первый жилец	июль 2028	январь 2029	июль 2029
Месяцев без дохода сверх плана	0	6	12
Потерянный чистый доход	0	$2 280	$4 560

$4 560

столько чистого дохода забирает задержка сдачи на 12 месяцев в учебном примере

Что сюда не вошло, потому что это зависит от вашего договора и рынка:

Ремонт за год может подорожать. Смета, составленная заранее, через год может не совпасть.
Платежи. Если они привязаны к датам, а не к стадии стройки, при задержке вы платите вовремя, а ключи получаете позже. Это главный вопрос к договору.
Неустойка. Если договор обещает компенсацию за задержку, она уменьшит потерю. Проверьте, есть ли она и как её получить.

Сравнение с вкладом считается отдельно: это не потеря от задержки, а другой вариант вложить те же деньги. Его показывает калькулятор.

Ремонт и валюта

Если цена квартиры в долларах, а ремонт и жизнь в лари, курс тоже станет частью расчёта. Из чего складывается полный вход, смотрите в статье «Квартира в Грузии: полная стоимость до первой аренды».

Продать до сдачи

Иногда новостройку покупают, чтобы продать до завершения. Будущую цену продажи мы не прогнозируем: она зависит от рынка, района и того, сколько похожих квартир продаёт сам застройщик. Если вы рассчитываете на перепродажу, посчитайте и вариант, в котором продать по своей цене не удалось.

Что спросить у застройщика

Цена при полной оплате и в рассрочку: письменно.
Даты платежей: привязаны к календарю или к стадии строительства?
Что в договоре на случай задержки: неустойка, сроки, право расторгнуть?
Список работ по каркасу: что входит, что нет.
Разрешение на строительство и стадия дома на сегодня.

Как посчитать в калькуляторе

Календаря платежей и дат сдачи в калькуляторе сейчас нет, поэтому ни рассрочку по датам, ни задержку он не считает. Калькулятор ниже показывает квартиру уже после сдачи, без задержки: цена $60 000, аренда $450, один пустой месяц при каждой смене жильца, агент за жильца. Потерю от задержки из таблицы выше из этой суммы не вычитайте: это разные периоды и разный набор расходов. Задержка сдвигает весь первый год сдачи на более позднюю дату.

Сценарий расчёта ниже: квартира уже сдана и отремонтирована, без рассрочки и задержки. Длинная аренда, цена $60 000, аренда $450 в месяц, жилец есть с первого дня, при смене жильца раз в 2 года 1 пустой месяц и комиссия агенту.

Калькулятор с цифрами этого объекта

Тот же расчёт, что на главной. Поменяйте любую цифру — ответ пересчитается.

Вопросы и ответы

Почему 23 %, если переплата всего 9 %? 9 % набегают не за год, а за 14 месяцев, и долг всё время уменьшается: в среднем вы должны застройщику гораздо меньше $37 000. Годовая ставка показывает цену денег так же, как её показывает банк.

Откуда $380 чистого дохода? Это учебное допущение: аренда $450 минус налог 5 %, отложенный ремонт 5 % и плата за дом $25 в месяц. Подставьте свои цифры.

Пример учебный. Это не инвестиционная, налоговая или юридическая рекомендация. Мы не оцениваем надёжность конкретных застройщиков.

НЕДВИЖИМОСТЬ I ДОХОДНОСТЬ I НАЛОГИ · Levelvale

Источники

Расчёт эффективной ставки рассрочки и потерь от задержки: учебный пример Levelvale, 11.10.2026 · 2026-10-11

Это расчёт, а не инвестиционная, налоговая или юридическая рекомендация.

Посчитать свою квартиру →