Levelvaleპატიოსანი რიცხვი გარიგებამდე

ბინა „10%-იანი შემოსავლიანობით“: რა რჩება სინამდვილეში ხელზე

გამოქვეყნდა · რიცხვები შემოწმებულია: 8 ოქტომბერი, 2026 · 3 წთ საკითხავი

მოკლედ

რეკლამა წლის ქირას ფასზე ყოფს და 9-დან 12%-მდე იღებს. პირველ წელს მესაკუთრეს ჩადებული თანხის 6,0% რჩება. 10 წელში წელიწადში 6,3%, დოლარის ინფლაციის შემდეგ 3,3%. S&P 500-ის ფონდმა მთელი ისტორიის განმავლობაში 9,9% მოიტანა. ქვემოთ ეტაპებად, სად იკარგება პროცენტები.

გარიგების შემადგენლობა · ნაწილი 1 · 5 წუთის საკითხავი

📌 რას გპირდებიან

„ბათუმში უძრავ ქონებაზე საიჯარო შემოსავალი საშუალოდ წლიური 8–12%-ია“. სააგენტოს საიტი, 25.09.2025 (თარგმნილია რუსულიდან)

„წლიური უკუგება, როგორც წესი, 7%-დან 12%-მდე მერყეობს… შეიძლება 15%-საც მიაღწიოს“. სააგენტოს საიტი, 05.06.2026 (თარგმნილია რუსულიდან)

როგორ მიიღება ეს რიცხვი: 12 თვის ქირა, გაყოფილი ფასზე.

ბინა $200 000, ქირა თვეში $1 500. ეს წელიწადში $18 000-ია, ანუ წლიური 9% და ამოღება 11 წელში.

ეს გამყიდველის არითმეტიკაა. ქვემოთ მესაკუთრის არითმეტიკაა. მაგალითი: საქართველო, 100 მ², გრძელვადიანი ქირა.

1️⃣ ყიდვა

მუხლითანხა
ფასი$200 000
ავეჯი და ტექნიკა გასაქირავებლად$10 000
უფლების რეგისტრაცია$55 (150 ლარი)
სულ ჩადებული$210 055

✔️ ყიდვისას აგენტს, როგორც წესი, გამყიდველი უხდის, ამიტომ აქ აგენტის საკომისიო არ არის.

2️⃣ ფლობა

წელიწადშითანხა
სახლის მომსახურება (დაახლოებით $0,7 მ²-ზე თვეში)$840
ქონების გადასახადი0, თუ ოჯახის შემოსავალი წელიწადში 40 000 ლარზე ნაკლებია

🔴 სახლის მომსახურებას მაშინაც იხდით, როცა მობინადრე არ გყავთ.

3️⃣ გაქირავება

პირველი წელითანხა
12 თვის ქირა, „როგორც რეკლამაში“$18 000
ერთი თვე მობინადრის გარეშე−$1 500
აგენტის საკომისიო, ერთი თვის ქირა−$1 500
ქირის 5% გადასახადი−$825
წვრილი რემონტი, ქირის 5%−$825
სახლის მომსახურება−$840
ხელზე$12 510
ჩადებული $210 055-დან6,0%
9% რეკლამაში, 6,0% ხელზე
პირველი წელი, $200 000-იანი ბინა თვეში $1 500 ქირით, Levelvale, 08.10.2026

✔️ 5% გადასახადი მხოლოდ მაშინ, თუ წინასწარ დარეგისტრირდით გამქირავებლად (საქართველოს საგადასახადო კოდექსის მუხლი 81(2)). სხვა შემთხვევაში მოგების 20%. თქვენი რეზიდენტობის ქვეყნის გადასახადი ცალკე ითვლება.

🔴 აგენტს ყოველ ახალ მობინადრეზე უხდიან. მობინადრე ორ წელიწადში ერთხელ იცვლება: 10 წელში ეს ხუთი საკომისიოა, $7 500. დაწვრილებით რუბრიკაში „აგენტს ყოველ ახალ მობინადრეზე უხდიან“.

ნახეთ, რა დარჩება ხელზე თქვენს ბინას →

4️⃣ გაყიდვა და შედეგი 10 წელში

10 წლის შემდეგ% წელიწადშიინფლაციის შემდეგ
ვფლობთ და ვაქირავებთ6,3%3,3%
ვაქირავებთ და ვყიდით8,5%5,5%
ამოღება ქირით (ქირის ზრდით)13,8 წელი 11-ის ნაცვლად

გაყიდვისას: ვაჭრობა 5%, აგენტი 3%, ექვსი თვე გაყიდვაზე, ღირებულების ნამატის გადასახადი 5% (ფლობის 2 წლის შემდეგ გათავისუფლება). ფასის ზრდა წელიწადში 4,3%, საქართველოს ოფიციალური სტატისტიკის საშუალო.

🔴 გაყიდვიდან მთელი მოგება ერთ დაშვებას ეყრდნობა: რომ ფასები ისევე გაიზრდება, როგორც ბოლო 10 წელიწადში.

🔴 თუ ფული სასწრაფოდ გჭირდებათ

დეპოზიტს ორ წუთში გამოიტანთ. ბინას ვერა.

გაყიდვა ერთი წლის შემდეგ, სასწრაფოდ, 15% ფასდაკლებით: ხელზე $171 700 პლუს წლის ქირა $12 510. შედეგი ჩადებულის −12,3%.

იგივე $210 055 სხვაგან

სად% წელიწადშიინფლაციის შემდეგ
ბინა, ვფლობთ და ვაქირავებთ6,3%3,3%
ბინა, ვაქირავებთ და ვყიდით8,5%5,5%
დოლარის დეპოზიტი საქართველოში2,0%−0,9%
აშშ-ის სახელმწიფო ობლიგაციები, 10 წელი4,2%1,3%
S&P 500-ის ფონდი9,9%6,8%

ფონდი: საშუალო 1928-დან 2025 წლამდე, 0,1% საკომისიოს შემდეგ. ცუდი ათწლეულებიც იყო: 2000-დან 2009 წლამდე ფონდი წელიწადში 1,0%-ს კარგავდა. ჩვენ არ გპირდებით, რომ ფონდი ბინაზე მეტს მოიტანს. ჩვენ გაჩვენებთ, რასთან უნდა შეადაროთ.

💡 მოკლედ

  • „წლიური 10%“ ფასზე გაყოფილი ქირაა. პირველ წელს მესაკუთრეს დაახლოებით 6% რჩება.
  • 10 წელში ბინა მხოლოდ ქირით წელიწადში 6,3%-ს იძლევა, გაყიდვით 8,5%-ს, თუ ფასები ზრდას გააგრძელებს.
  • სასწრაფო გაყიდვა შემოსავლიანობას მინუსში აქცევს.
  • შეამოწმეთ თქვენი ბინა, სანამ ხელშეკრულებას მოაწერთ ხელს: თქვენი ფასი, თქვენი ქირა, თქვენი გადასახადი.

დათვალეთ, სანამ ხელს მოაწერთ.

კალკულატორი ამ ობიექტის რიცხვებით

იგივე გაანგარიშება, რაც მთავარ გვერდზე. შეცვალეთ ნებისმიერი რიცხვი და პასუხი გადაითვლება.

უფასოდ: გაანგარიშება მთავარ გვერდზე, რეგისტრაციის გარეშე. ერთი ბინის სრული გაანგარიშება დეპოზიტთან, ობლიგაციებთან და ფონდთან შედარებით, e-mail-ით რეგისტრაციის შემდეგ.

გამოწერა, თვეში $10 ან წელიწადში $89: რამდენიმე ბინა გვერდიგვერდ, A4 ანგარიში დეველოპერთან მოლაპარაკებისთვის, ფასი, რომლის დროსაც ბინა ალტერნატივას უტოლდება, სცენარები „რა მოხდება, თუ…“.

დათვალეთ თქვენი ბინა →

თუ დაგვიმტკიცებთ, რომ ვცდებით, ამას ვაღიარებთ.

უძრავი ქონება I შემოსავლიანობა I გადასახადები · Levelvale

კითხვები და პასუხები

როგორ დავთვალოთ ბინის შემოსავლიანობა?

ყველა ჩადებული თანხიდან: ფასი, ავეჯი, რემონტი, რეგისტრაცია. და არა მთელი ქირიდან, არამედ იმიდან, რაც რჩება ცარიელი თვეების, აგენტის, გადასახადის, რემონტისა და სახლის მომსახურების შემდეგ.

რატომ აქვს დეველოპერს ჩემზე მაღალი შემოსავლიანობა?

დეველოპერი 12 თვის ქირას ფასზე ყოფს. ცარიელი თვეები, საკომისიოები, გადასახადები და რემონტი ამ რიცხვში არ შედის.

სინამდვილეში რამდენ წელში ამოიღება ბინა?

ამ მაგალითში 13,8 წელში 11-ის ნაცვლად, ქირის ზრდის გათვალისწინებით. ქირის ზრდის გარეშე თითქმის 17 წელში.

წყაროები

ეს გაანგარიშებაა და არა საინვესტიციო, საგადასახადო ან იურიდიული რეკომენდაცია.

დათვალეთ თქვენი ბინა →

ასევე წაიკითხეთ

ბინის შემოსავლიანობა ბათუმში: რეკლამის 10% რეალობის წინააღმდეგ

სამი რეალური ბინა ბათუმში ეტაპებად: ყიდვა, ფლობა, გაქირავება, გაყიდვა. რა რჩება ხელზე და რას მოიტანდა დეპოზიტი, ობლიგაციები და ფონდი.

8 ოქტომბერი, 2026 · შემოსავლიანობა ქალაქების მიხედვითაგენტს ყოველ ახალ მობინადრეზე უხდიან

აგენტის საკომისიოს ერთხელ არ იხდით. მას ყოველ ახალ მობინადრეზე იხდით, 10 წელში კი ეს ხუთი საკომისიოა. რუბრიკა „გულახდილი საუბარი რეალტორთან“.

8 ოქტომბერი, 2026 · შემოსავლიანობა ქალაქების მიხედვითჩვენ კვადრატულ მეტრებს არ ვყიდულობთ

ბინას მასში ცხოვრებისთვის ყიდულობენ და არა აგურებისთვის. მაშინ რატომ უნდა დავთვალოთ? რომ მოლაპარაკებაზე არგუმენტით მიხვიდეთ. რუბრიკა „გულახდილი საუბარი რეალტორთან“.

8 ოქტომბერი, 2026 · ბინა თუ სხვა ვარიანტები