ბინა საქართველოში: სრული ღირებულება პირველ ქირამდე
ჩვენს სასწავლო მაგალითში $60 000-იან ბინას პირველი მობინადრის შესვლამდე $80 705 სჭირდება. ქირის სრული წელი ფასის 9%-ია და ყველა საჭირო ფულის 6,7%. სხვაობა ის არის, რასაც განცხადება არ ითვლის.
გარიგების შემადგენლობა · 5 წუთის საკითხავი
ქვემოთ მოცემული რიცხვები სასწავლო მაგალითია. ეს არ არის ბათუმის ან თბილისის საშუალო ფასები. მაგალითი აჩვენებს, რისგან შედგება გარიგებაში შესვლის ღირებულება. თქვენი რიცხვები სტატიის ბოლოს კალკულატორში ჩაწერეთ.
ფასი და სრული დანახარჯი
სრული დანახარჯი არის მთელი ფული, რომელსაც პირველი ქირის მიღებამდე იხდით. ის ხუთ ჯგუფად იყოფა.
| მუხლი | სასწავლო მაგალითი | რა არის ეს |
|---|---|---|
| ბინის ფასი | $60 000 | ხელშეკრულებით, „თეთრ კარკასში“ |
| რეგისტრაცია | 150 ლარი (დაახლოებით $55) | უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში, 4 სამუშაო დღე |
| რემონტი და მოპირკეთება | $12 000 | დაშვება: დამოკიდებულია ფართობსა და სამუშაოს მოცულობაზე |
| ავეჯი და ტექნიკა | $6 000 | დაშვება: მინიმალური ნაკრები გასაქირავებლად |
| მიერთებები, იურისტი, თარგმანი | $1 000 | დაშვება: მრიცხველები, ხელშეკრულებები, მინდობილობა, თუ შორიდან ყიდულობთ |
| თვეები მობინადრის გარეშე | $150 | სახლის მომსახურება და კომუნალური 2 თვის ძებნის განმავლობაში |
| ხარჯები პირველ ქირამდე | $79 205 | |
| რეზერვი | $1 500 | ხარჯი არ არის: ფული თქვენთან რჩება გაფუჭების შემთხვევისთვის |
| სულ საჭირო ფული | $80 705 |
რეგისტრაციის საფასური აღებულია საჯარო რეესტრის საიტიდან 11.10.2026-ის მდგომარეობით: 150 ლარი 4 სამუშაო დღეში, 270 ლარი 1 სამუშაო დღეში, 350 ლარი განაცხადის დღეს. ცხრილში დანარჩენი ყველაფერი დაშვებაა. თქვენი რემონტი შეიძლება ორჯერ ნაკლები ან ორჯერ მეტი დაჯდეს.
რას ნიშნავს „თეთრი კარკასი“
მყიდველები საქართველოში ხშირად სამ ტერმინს ისმენენ: შავი, თეთრი და მწვანე კარკასი. არც ერთი მათგანი ფიქსირებულ კომპლექტაციას არ ნიშნავს. რას გააკეთებს დეველოპერი, ხელშეკრულება განსაზღვრავს: მოჭიმვა, ბათქაში, ფანჯრები, შესასვლელი კარი, გაყვანილობა, სანტექნიკა. სანამ რემონტს დაითვლით, წაიკითხეთ ხელშეკრულების დანართი სამუშაოების ჩამონათვალით. ფასის შემდეგ ყველაზე დიდი სტრიქონი სწორედ მასზეა დამოკიდებული.
როგორ ცვლის ეს შემოსავლიანობას
ავიღოთ ქირა თვეში $450, ანუ წელიწადში $5 400. ჯერ არც გადასახადებს ვაკლებთ, არც ცარიელ თვეებს, არც მართვას.
- ფასიდან: $5 400 / $60 000 = 9,0%.
- ყიდვისა და მომზადების ხარჯიდან: $5 400 / $79 205 = 6,8%.
- მთელი საჭირო კაპიტალიდან, რეზერვის ჩათვლით: $5 400 / $80 705 = 6,7%.
ეს არის მობინადრით სრული წლის მთლიანი ქირა. ამ ბინის პირველი წელი უფრო სუსტია: ორი თვე მობინადრის ძებნას მიაქვს, მანამდე კი რემონტია.
განცხადება ჩვეულებრივ პირველ რიცხვს აჩვენებს. თქვენი ფული მესამეთი მუშაობს. ქირიდან კიდევ წავა ცარიელი თვეები, სახლის მომსახურება, რემონტი მობინადრეებს შორის, აგენტის საკომისიო და გადასახადი. როგორ გამოიყურება ეს სამ რეალურ ბინაზე, განვიხილეთ სტატიაში „ბინა ბათუმში: სამი რეალური განცხადება“.
შედარებისთვის: Galt & Taggart ბათუმში ქირის შემოსავლიანობას 2025 წლისთვის 7,4%-ით აფასებს (წლით ადრე 8,8%). ანგარიშის მიმოხილვაში არ წერია, ეს მთლიანი რიცხვია თუ წმინდა. ამიტომ მისი შედარება თქვენს შედეგთან ხარჯების შემდეგ არ შეიძლება.
ფული, რომელიც არ მუშაობს
სანამ რემონტი მიდის და მობინადრეს ეძებთ, ფული უკვე ჩადებულია, შემოსავალი კი არ არის. მაგალითში ეს ძებნის ორი თვეა, მაგრამ თავად რემონტს კიდევ რამდენიმე თვე სჭირდება. თუ ბინა ახალაშენებულშია, ამას სახლის ჩაბარების ლოდინიც ემატება. როგორ ცვლის ექვსთვიანი დაგვიანება პირველ წელს, დავითვალეთ სტატიაში „განვადება ბათუმში“.
ხარჯი თუ ნაშთი
რეზერვი ხარჯი არ არის: ის ანგარიშზე დევს და შეიძლება თქვენთან დარჩეს. მაგრამ მისი შენახვა სწორედ ამ ბინის გამო გიწევთ, ამიტომ ის იმ კაპიტალის ნაწილია, რომელსაც ბინა იკავებს. აქედან ორი რიცხვი: შემოსავლიანობა ყიდვის ხარჯიდან (6,8%) და შემოსავლიანობა მთელი საჭირო კაპიტალიდან (6,7%). გადაწყვეტილებისთვის მეორე უფრო პატიოსანია. ავეჯი და ტექნიკა ხარჯია, თუმცა რამდენიმე წელიწადში (ჩვეულებრივ 7-დან 10 წლამდე) მათი შეცვლა მაინც მოგიწევთ. ეს ფლობის ხარჯებში ცალკე სტრიქონია.
რა ჩავწეროთ კალკულატორში
ქვემოთ კალკულატორში ჩაწერილია ბინის ფასი $60 000, ქირა $450, ორი ცარიელი თვე მობინადრის ყოველი ცვლისას და აგენტის საკომისიო ყოველ ახალ მობინადრეზე. ის ითვალისწინებს ქირის გადასახადს და ქონების გადასახადს საქართველოში.
შეზღუდვა: კალკულატორის პირველ ეკრანზე რემონტის, ავეჯისა და რეზერვის ცალკე ველები ჯერ არ არის. ამიტომ სრული დანახარჯიდან შემოსავლიანობას ის არ აჩვენებს. ეს ზემოთ ცხრილში დავითვალეთ. სრულ დანახარჯს ველში „ფასი“ ნუ ჩაწერთ: ფასიდან კალკულატორი სხვა სტრიქონებსაც ითვლის, მაგალითად ქონების გადასახადს, და პასუხი დამახინჯდება.
- ფასი ხელშეკრულებით და არა რეკლამის „-დან“ ფასი.
- ქირა მსგავსი გაქირავებული ბინების მიხედვით და არა ყველაზე ძვირი განცხადებებით.
- ცარიელი თვეები და აგენტის საკომისიო ახალ მობინადრეზე.
რა გააკეთოთ ყიდვამდე. აიღეთ დეველოპერისგან ან გამყიდველისგან ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სამუშაოების ჩამონათვალი. ორ-სამ ოსტატს რემონტის ხარჯთაღრიცხვა სთხოვეთ. ნახეთ, რამდენად ქირავდება რეალურად მსგავსი ბინები ახლოს. მხოლოდ ამის შემდეგ შეადარეთ სრული დანახარჯი იმას, რასაც იგივე თანხა საბანკო დეპოზიტში ან ობლიგაციებში მოიტანდა.
ქვემოთ მოცემული გაანგარიშება: გრძელვადიანი ქირა, ფასი $60 000, ქირა თვეში $450, მობინადრე პირველი დღიდან, მობინადრის ცვლისას ყოველ 2 წელიწადში 2 ცარიელი თვე და აგენტის საკომისიო. ამ სტატიის რემონტი, ავეჯი და პირველი მობინადრის ძებნა აქ არ შედის: მათი დამატება სრულ გაანგარიშებაში შეიძლება.
კალკულატორი ამ ობიექტის რიცხვებით
იგივე გაანგარიშება, რაც მთავარ გვერდზე. შეცვალეთ ნებისმიერი რიცხვი და პასუხი გადაითვლება.
კითხვები და პასუხები
შედის თუ არა გადასახადები სრულ დანახარჯში? ყიდვის გადასახადები ქვეყანასა და გარიგების ფორმაზეა დამოკიდებული; სასწავლო მაგალითში ისინი არ დაგვითვლია. კალკულატორის პირველი ეკრანი ითვალისწინებს ქირის გადასახადს და ქონების გადასახადს ობიექტის ქვეყანაში. თქვენი საგადასახადო რეზიდენტობის ქვეყნის გადასახადი სრულ გაანგარიშებაში ემატება.
რატომ არ ავიღოთ ქალაქში რემონტის საშუალო ღირებულება? საქართველოსთვის შემოწმებადი საშუალო, სამუშაოს მოცულობითა და თარიღით, ვერ ვიპოვეთ. სანამ ის არ არსებობს, უფრო პატიოსანია თქვენი ბინის ხარჯთაღრიცხვის ჩაწერა.
სად შევამოწმო რეგისტრაციის საფასური? საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს საიტზე, ბმული წყაროებშია. საფასური შეიძლება შეიცვალოს, გარიგებამდე გადაამოწმეთ.
მაგალითი სასწავლოა. ეს არ არის საინვესტიციო, საგადასახადო ან იურიდიული რეკომენდაცია. გადაწყვეტილება თქვენი და თქვენი სპეციალისტებისაა.
უძრავი ქონება I შემოსავლიანობა I გადასახადები · Levelvale
წყაროები
ეს გაანგარიშებაა და არა საინვესტიციო, საგადასახადო ან იურიდიული რეკომენდაცია.
ასევე წაიკითხეთ
ბინა „10%-იანი შემოსავლიანობით“: რა რჩება სინამდვილეში ხელზერეკლამა წელიწადში 10-დან 12%-მდე გპირდებათ. ვითვლით ეტაპებად, ყიდვა, ფლობა, გაქირავება, გაყიდვა: რა რჩება მესაკუთრეს და რას მოიტანდა დეპოზიტი, ობლიგაციები და ფონდი.
8 ოქტომბერი, 2026 · შემოსავლიანობა ქალაქების მიხედვით
ბინის შემოსავლიანობა ბათუმში: რეკლამის 10% და რეალობასამი რეალური ბინა ბათუმში ეტაპებად: ყიდვა, ფლობა, გაქირავება, გაყიდვა. რა რჩება ხელზე და რას მოიტანდა დეპოზიტი, ობლიგაციები და ფონდი.
8 ოქტომბერი, 2026 · შემოსავლიანობა ქალაქების მიხედვით
გაქირავება ბათუმში: რა რჩება მმართველი კომპანიის შემდეგმმართველი კომპანიის პროცენტი ყველა ხარჯს არ აჩვენებს. პლატფორმა, დალაგება, კომუნალური, შეცვლები და თქვენი საკუთარი ღამეები: ორი სასწავლო ხელშეკრულება ერთსა და იმავე შემოსავალზე.
12 ოქტომბერი, 2026 · შემოსავლიანობა ქალაქების მიხედვით