Предупреждение о рисках

Цена квартиры может упасть.

Рост цены в расчёте — это история прошлых лет, а не обещание. Цены на жильё падали и в Грузии, и в других странах — где-то по многу лет подряд. Если продать придётся в неудачный момент, вы можете получить меньше, чем вложили.

Продать быстро и по цене из объявления получается не всегда.

Покупатели торгуются, а поиск покупателя занимает месяцы; всё это время квартира стоит пустая, а расходы остаются. Если деньги понадобятся срочно, продавать придётся со скидкой. Торг и срок продажи в расчёте — допущения: проверьте их у агентов своего района.

Аренда может быть ниже, а пустых месяцев — больше.

Жилец может съехать раньше, задержать оплату или испортить квартиру. Спрос на аренду меняется: в Тбилиси в 2023–2025 годах аренда в долларах падала. Налог с аренды, ремонт между жильцами и комиссия агенту уменьшают то, что остаётся вам.

Кредит усиливает и прибыль, и убыток.

Ставка может вырасти, если она плавающая или фиксирована только на первые годы. Если аренды не хватает на платёж, доплачивать придётся из своих. Если цена упадёт, после продажи может не хватить денег, чтобы закрыть кредит. Условия банка — оценка квартиры, взнос, страховка — у каждого банка свои.

Валюта.

Если вы получаете доход в одной валюте, а платите кредит или считаете результат в другой, изменение курса может съесть доходность. Курсы в расчёте берутся из внешнего сервиса и могут отличаться от курса вашего банка.

Новостройка.

Застройщик может задержать сдачу дома или не достроить его. Пока дом не сдан, аренды нет, а деньги уже вложены. Проверьте застройщика, его прошлые проекты и то, как защищены ваши платежи по договору.

Налоги и законы меняются.

Налоговые правила мы собираем из открытых источников и указываем дату и источник. Они могут измениться после этой даты: например, в сентябре 2026 года в Грузии объявили повышение порога освобождения от налога на имущество, но принятого закона мы пока не нашли. Налоги страны, где вы живёте, могут добавиться к грузинским; для граждан некоторых стран действуют правила валютного контроля. Это не налоговая консультация.

Страна.

Для иностранцев могут меняться правила покупки, открытия счетов и перевода денег. Политические и экономические события влияют и на цены, и на аренду, и на курс.

Сравнение со вкладом, облигациями и фондом — тоже с рисками.

Ставки вкладов и облигаций меняются; фонд может упасть в цене; у вклада в каждой стране свои условия страхования. Мы сравниваем по одной формуле, но будущие ставки неизвестны никому.

Сама модель.

Модель упрощает реальность: она не знает вашего конкретного договора, дома и района. В ней могут быть ошибки — мы их исправляем, как только находим. Результат не точнее цифр, которые вы ввели.

Что сделать до решения.

• Проверьте цену и аренду по похожим сделкам в вашем районе, а не по объявлениям.
• Узнайте условия кредита в нескольких банках.
• Покажите расчёт юристу и налоговому консультанту — в стране объекта и в стране, где вы живёте.
• Оставьте резерв на пустые месяцы, ремонт и рост ставки; не вкладывайте последние деньги.
• Нашли ошибку — напишите нам: hello@levelvale.com.