ბინადრობის ნებართვა საქართველოში 150 000 $-ზე ძვირი ბინით: 2026 წლის წესები

გამოქვეყნდა 11 ნოემბერი, 2026 · მონაცემები გადამოწმებულია: 11 ნოემბერი, 2026 · 6 წთ საკითხავი · Levelvale · მეთოდოლოგია

გადასახადები

01.03.2026-დან უცხოელი საქართველოში მოკლევადიან ბინადრობის ნებართვას იღებს, თუ აქ ფლობს უძრავ ქონებას, რომლის საბაზრო ღირებულება ლარის ეკვივალენტში 150 000 $-ს აღემატება. ღირებულებას სერტიფიცირებული შემფასებლის დასკვნა ადასტურებს. ნებართვა ყოველ ჯერზე ერთი წლით გრძელდება, სანამ ბინა თქვენს საკუთრებაში რჩება, 01.09.2026-დან კი გასაგრძელებლად ახალი შეფასება საჭირო არ არის. მეუღლე და შვილები ნებართვას მფლობელთან ერთად იღებენ. საქართველოს საგადასახადო რეზიდენტად ეს ნებართვა არ გხდით: რეზიდენტობას ქვეყანაში გატარებული 183 დღე იძლევა.

რიცხვები კანონიდან

რა ითვლება ღირებულებად

კანონი საბაზრო ღირებულებაზე საუბრობს, რომელსაც აკრედიტებული ორგანოს სერტიფიცირებული შემფასებელი ადგენს. სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტო დოკუმენტებს ასე ჩამოთვლის: განცხადება, პასპორტის ასლი, საქართველოში კანონიერი ყოფნის დამადასტურებელი დოკუმენტი, 150 000 $-ზე ძვირ უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების დოკუმენტი, შეფასების დასკვნა, 3×4 ფოტო და მოსაკრებლის გადახდის დამადასტურებელი საბუთი. ნასყიდობის ხელშეკრულებაში მითითებული ფასი ამ სიაში არ არის.

ზღვარი ასეა ჩამოყალიბებული: „აღემატება 150 000 აშშ დოლარის ლარში ეკვივალენტს“. ბინა, რომლის შეფასება ზუსტად 150 000 $-ია, ამ აღწერას არ შეესაბამება. რა კურსით გადაიყვანს სააგენტო თანხას ლარში განცხადების დღეს, კანონი არ წერს, ამიტომ განცხადების შეტანისას დააზუსტეთ.

სანამ ბინა თქვენია, ნებართვა გრძელდება

კანონის მე-16 მუხლი: მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვა ყოველ ჯერზე ერთი წლით გრძელდება, მისი მოქმედება კი წყდება, თუ უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლება წყდება. გაყიდეთ ბინა და ნებართვის საფუძველი გაქრა. დროებითი ბინადრობის ნებართვების საერთო ზღვარი 12 წელია.

№ 1803 კანონმა (25.06.2026) განმეორებითი შეფასება მოხსნა: თუ უცხოელი იმავე უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლებას ინარჩუნებს, გაგრძელებისას ის საბაზრო ღირებულების ხელახალი შეფასების წარდგენის ვალდებულებისგან თავისუფლდება. ნორმა 01.09.2026-დან მოქმედებს. იგივე წესი კანონმა D5 კატეგორიის საიმიგრაციო ვიზის გაგრძელებისთვისაც შემოიღო.

დროებითი ნებართვით 10 წლის ცხოვრების შემდეგ მუდმივი ნებართვის მოთხოვნა შეიძლება. სწავლისა და მკურნალობის წლები ამ ვადაში არ შედის.

ბინადრობის ნებართვა და საგადასახადო რეზიდენტობა სხვადასხვა რამაა

ბინადრობის ნებართვას სამიგრაციო უწყება გასცემს, საგადასახადო სტატუსს კი საგადასახადო კოდექსი განსაზღვრავს. კოდექსის 34-ე მუხლით საქართველოს რეზიდენტი მთელი საგადასახადო წლისთვის ის ხდება, ვინც ქვეყანაში ფაქტობრივად 183 დღე ან მეტი გაატარა ნებისმიერი უწყვეტი 12 კალენდარული თვის განმავლობაში, რომელიც ამ საგადასახადო წელს მთავრდება. მუხლი მხოლოდ ქვეყანაში გატარებულ დღეებს ითვლის. 183 დღის წესზე დეტალურად დავწერეთ სტატიაში „საქართველოს საგადასახადო რეზიდენტობა: 183 დღე და რას ცვლის ის ბინის მფლობელისთვის“.

ბინის მფლობელისთვის ეს ორ რამეს ნიშნავს. საქართველოს გადასახადებს ბინაზე ნებისმიერ შემთხვევაში იხდით, ნებართვით თუ მის გარეშე. ხოლო ქვეყანას, რომლის საგადასახადო რეზიდენტიც რჩებით, შეუძლია საქართველოში ქირიდან მიღებული შემოსავალი თავისი წესებით დაბეგროს.

ცალკე შეამოწმეთ ქონების გადასახადი: მას იხდიან ოჯახები, რომელთა წლიური შემოსავალი 100 000 ლარს აღემატება, ქონების ღირებულების 0,8%-დან 1%-მდე. თუ თქვენი ოჯახის შემოსავალი ზღვარზე მეტია, 150 000 $-ზე ძვირი ბინა ამ გადასახადით იბეგრება. დეტალები სტატიაში „ქონების გადასახადი 2026: ვინ იხდის 100 000 ლარის ზღვრის შემდეგ“.

შედარებისთვის: დუბაი

„ბინადრობის ნებართვა ბინის სანაცვლოდ“ საუბრებში დუბაის ხშირად საქართველოს გვერდით ასახელებენ. წესები იქ სხვაა. ქვემოთ მოცემული მონაცემები დუბაის მიწის დეპარტამენტისა და ფედერალური უწყების ICP გვერდებიდან არის აღებული 11.11.2026-ის მდგომარეობით.

ფიზიკური პირების საშემოსავლო გადასახადი არაბთა გაერთიანებულ საამიროებში არ არსებობს: სამთავრობო პორტალი u.ae ამას პირდაპირ წერს. საქართველო ამის მიუხედავად თავის გადასახადებს ბინის გაქირავებასა და გაყიდვაზე არ აუქმებს. როგორ ერწყმის ისინი იმ ქვეყნის გადასახადებს, სადაც ცხოვრობთ, ნახეთ სტატიაში „ბინა საქართველოში, გადასახადები სხვა ქვეყანაში: რა უნდა იცოდეთ გამოთვლამდე“.

როგორ ითვლის ამას Levelvale

კალკულატორი ბინადრობის ნებართვას არ გასცემს და მოსაკრებლებს არ ითვლის. ის ითვლის, რამდენი დაგრჩებათ ბინიდან ხელზე საქართველოს გადასახადების, ცარიელი თვეების, აგენტის საკომისიოსა და მოვლა-შენახვის ხარჯების შემდეგ, და ამას ანაბართან, ობლიგაციებთან და ინდექსის ფონდთან ადარებს. თუ ბინას ნებართვისთვის ყიდულობთ, თქვენი ფასი 150 000 $-ზე მეტია და შესყიდვის ხარჯებიც უფრო მაღალია: მათზე ცალკე სტატიაა „ბინა საქართველოში: სრული ღირებულება პირველ ქირამდე“. ქვემოთ მიუთითეთ თქვენი ფასი და ქირა, სრულ გაანგარიშებაში კი აირჩიეთ საგადასახადო რეზიდენტობის ქვეყანა: კალკულატორი მის გადასახადს საქართველოსას დაუმატებს.

ქვემოთ მოცემული გაანგარიშების სცენარი: პირობითი ბინა მთავარი გვერდიდან, ფასი $60 000, ქირა თვეში $450, გრძელვადიანი გაქირავება, ვადა 10 წელი. ჩაწერეთ თქვენი ფასი.

კითხვები და პასუხები

ვიყიდე ბინა 150 000 $-ზე ძვირი. უკვე საქართველოს საგადასახადო რეზიდენტი ვარ? არა. ბინადრობის ნებართვა და საგადასახადო რეზიდენტობა სხვადასხვა კანონით რეგულირდება. მთელი წლის რეზიდენტად საქართველოში ნებისმიერი უწყვეტი 12 თვის განმავლობაში გატარებული 183 დღე გხდით, თუ ეს პერიოდი ამ საგადასახადო წელს მთავრდება, საგადასახადო კოდექსის 34-ე მუხლი.

საკმარისია ხელშეკრულებაში მითითებული ფასი 150 000 $-ის დასადასტურებლად? კანონით ღირებულებას აკრედიტებული ორგანოს სერტიფიცირებული შემფასებელი ადგენს. სააგენტო შეფასების დასკვნას ცალკე დოკუმენტად ითხოვს.

რა მოუვა ნებართვას, თუ ბინას გავყიდი? მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვის მოქმედება წყდება, როცა უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლება წყდება, კანონის მე-16 მუხლი.

ყოველ წელს შეფასება უნდა შევუკვეთო? 01.09.2026-დან არა. თუ იმავე უძრავ ქონებაზე საკუთრებას ინარჩუნებთ, გაგრძელებისას ახალ შეფასებას არ ითხოვენ, კანონი № 1803.

შეიძლება ოჯახის ჩართვა? დიახ. მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვა მფლობელის მეუღლესა და შვილებზეც გაიცემა. ისინი მფლობელის ნებართვის ასლსა და ნათესაური კავშირის დამადასტურებელ საბუთს წარადგენენ.

ეს კანონებისა და ოფიციალური გვერდების გადმოცემაა და არა იურიდიული კონსულტაცია. წესები იცვლება; ყველა წყარო 11.11.2026-ს შემოწმდა. ეს გაანგარიშებაა და არა საინვესტიციო რეკომენდაცია.

უძრავი ქონება I შემოსავლიანობა I გადასახადები · Levelvale

გზამკვლევი: საქართველო, ყიდვა, გადასახადები და შემოსავლიანობა

ეს გაანგარიშებაა და არა საინვესტიციო, საგადასახადო ან იურიდიული რეკომენდაცია.

გამოთვალეთ თქვენი ბინა →

ასევე წაიკითხეთ

საქართველოს საგადასახადო რეზიდენტობა: 183 დღე და რას ცვლის ის ბინის მფლობელისთვის

ვინ ითვლება საქართველოს საგადასახადო რეზიდენტად, როგორ ითვლება 183 დღე და რას ცვლის რეზიდენტობა ბინის გაქირავებისას, გაყიდვისას და ქონების გადასახადის მხრივ.

3 ნოემბერი, 2026 · გადასახადებიქონების გადასახადი 2026: ვინ იხდის 100 000 ლარის ზღვრის შემდეგ

ოჯახი, რომლის შემოსავალი 100 000 ლარს არ აღემატება, ქონების გადასახადს აღარ იხდის. ვინ იხდის, რამდენს და რა ვადებში: დეკლარაცია 2 ნოემბრამდე.

24 ოქტომბერი, 2026 · გადასახადებიბინა საქართველოში: სრული ღირებულება პირველ ქირამდე

ბინის ფასი ბიუჯეტის დასაწყისია. გაფორმება, რემონტი, ავეჯი, მიერთება, ცარიელი თვეები და რეზერვი: სრული დანახარჯი პირობით მაგალითზე.

12 ოქტომბერი, 2026 · ყიდვის ხაფანგები