ВНЖ в Грузии за квартиру дороже 150 000 $: правила 2026

Опубликовано 11 ноября 2026 · Цифры проверены: 11 ноября 2026 · 6 мин чтения · Levelvale · Методика

Налоги

С 01.03.2026 иностранец получает краткосрочный вид на жительство в Грузии, если владеет здесь недвижимостью рыночной стоимостью выше 150 000 $ в пересчёте на лари. Стоимость подтверждает отчёт сертифицированного оценщика. ВНЖ продлевают каждый раз на один год, пока квартира остаётся в вашей собственности, и с 01.09.2026 для продления не нужна новая оценка. Супруг и дети получают ВНЖ вместе с владельцем. Налоговым резидентом Грузии такой ВНЖ не делает: резидентство дают 183 дня в стране.

Цифры из закона

Что считается стоимостью

Закон говорит о рыночной стоимости, которую устанавливает сертифицированный оценщик аккредитованного органа. Цена в договоре купли-продажи в перечне документов не упомянута. Агентство развития государственных сервисов перечисляет документы: заявление, копия паспорта, документ о законном пребывании в Грузии, документ о праве собственности на недвижимость дороже 150 000 $, отчёт об оценке, фото 3×4 и оплата пошлины.

Порог сформулирован как «выше 150 000 $ в эквиваленте в лари». Квартира с оценкой ровно 150 000 $ под это описание не подходит. По какому курсу агентство переводит сумму в лари на дату подачи, закон не описывает, уточняйте при подаче.

Пока квартира ваша, ВНЖ продлевается

Статья 16 закона: краткосрочный ВНЖ продлевают каждый раз на один год, а его действие прекращается, если прекращается право собственности на недвижимость. Продали квартиру, и основание для ВНЖ исчезло. Общий предел для временных видов на жительство 12 лет.

Закон № 1803 от 25.06.2026 убрал повторную оценку: если иностранец сохраняет право собственности на ту же недвижимость, при продлении он освобождён от обязанности подавать новую оценку рыночной стоимости. Норма действует с 01.09.2026. То же правило закон ввёл для продления иммиграционной визы D5.

После 10 лет проживания по временному ВНЖ можно просить постоянный. Годы учёбы и лечения в этот срок не входят.

ВНЖ и налоги: это разные вещи

Вид на жительство выдаёт миграционное ведомство, налоговый статус определяет Налоговый кодекс. По статье 34 кодекса резидентом Грузии на весь налоговый год становится тот, кто фактически провёл в стране 183 дня и больше за любые 12 календарных месяцев подряд, которые заканчиваются в этом налоговом году. Статья считает дни в стране, и только их. Подробно про правило 183 дней мы писали в статье «Налоговое резидентство Грузии: 183 дня и что они меняют для владельца квартиры».

Для владельца квартиры это означает две вещи. Грузинские налоги с квартиры вы платите в любом случае, с ВНЖ или без. А страна, где вы остаётесь налоговым резидентом, может облагать ваш доход от аренды в Грузии по своим правилам.

Отдельно проверьте налог на имущество: его платят семьи с доходом выше 100 000 ₾ за год, по ставке от 0,8 до 1 % стоимости. Если доход вашей семьи выше порога, квартира дороже 150 000 $ облагается этим налогом. Разбор в статье «Налог на имущество в Грузии 2026».

Для сравнения: Дубай

Дубай часто ставят рядом с Грузией в разговорах о «ВНЖ за квартиру». Правила там другие, и мы приводим их по страницам Земельного департамента Дубая и федерального ведомства ICP на 11.11.2026.

Подоходного налога с физических лиц в ОАЭ нет: правительственный портал u.ae пишет это прямо. Грузия свои налоги с аренды и продажи квартиры при этом не отменяет. Как они сочетаются с налогами страны, где вы живёте, смотрите в статье «Квартира в Грузии, а живу и плачу налоги в другой стране».

Как это считает Levelvale

Калькулятор не выдаёт ВНЖ и не считает пошлины. Он считает, что квартира оставит вам на руки после налогов Грузии, пустых месяцев, комиссий агенту и расходов на содержание, и сравнивает это с вкладом, облигациями и фондом. Если вы покупаете квартиру ради ВНЖ, цена у вас выше 150 000 $, и расходы на покупку тоже выше: про них отдельная статья «Квартира в Грузии: полная стоимость до первой аренды». Подставьте свою цену и аренду в расчёт ниже, а в полном расчёте выберите страну налогового резидентства: калькулятор добавит её налог к грузинскому.

Сценарий расчёта ниже: учебная квартира с главной страницы, цена $60 000, аренда $450 в месяц, длинная аренда, срок 10 лет. Замените цену на свою.

Вопросы и ответы

Я купил квартиру дороже 150 000 $. Я уже налоговый резидент Грузии? Нет. ВНЖ и налоговое резидентство живут по разным законам. Резидентом на весь год вас делают 183 дня в Грузии за любые 12 месяцев подряд, которые заканчиваются в этом налоговом году, статья 34 Налогового кодекса.

Хватит ли цены в договоре, чтобы подтвердить 150 000 $? По закону стоимость устанавливает сертифицированный оценщик аккредитованного органа. Агентство просит отчёт об оценке отдельным документом.

Что будет с ВНЖ, если я продам квартиру? Действие краткосрочного ВНЖ прекращается, когда прекращается право собственности на недвижимость, статья 16 закона.

Нужно ли заказывать оценку каждый год? С 01.09.2026 нет. Если вы сохраняете собственность на ту же недвижимость, при продлении новую оценку не требуют, закон № 1803.

Можно ли включить семью? Да. Краткосрочный ВНЖ выдают также супругу и детям владельца. Они подают копию ВНЖ владельца и подтверждение родства.

Это пересказ законов и официальных страниц, а не юридическая консультация. Правила меняются; дата проверки всех источников 11.11.2026. Это расчёт, а не инвестиционная рекомендация.

НЕДВИЖИМОСТЬ I ДОХОДНОСТЬ I НАЛОГИ · Levelvale

Гид: Грузия, покупка, налоги и доходность

Это расчёт, а не инвестиционная, налоговая или юридическая рекомендация.

Посчитать свою квартиру →

Читайте также

Налоговое резидентство Грузии: 183 дня и что они меняют для владельца квартиры

Кто считается налоговым резидентом Грузии, как считаются 183 дня и что резидентство меняет в налогах с аренды, продажи и имущества квартиры.

3 ноября 2026 · НалогиНалог на имущество в Грузии 2026: кто платит после порога 100 000 лари

Новый порог 100 000 ₾, ставка от 0,8 до 1 %, декларация до 2 ноября 2026 года и пример расчёта для квартиры за $60 000.

24 октября 2026 · НалогиКвартира в Грузии: полная стоимость до первой аренды

Цена квартиры только начало бюджета. Оформление, ремонт, мебель, подключения, месяцы без жильца и резерв: считаем полный вход на учебном примере.

12 октября 2026 · Ловушки покупки