Соглашение Германии и Грузии об избежании двойного налогообложения подписано 01.06.2006, действует с 21.12.2007, применяется с 01.01.2008. Аренду и продажу квартиры в Грузии облагает Грузия (ст. 6 и 13), Германия их освобождает, но учитывает при расчёте ставки на остальной доход (ст. 23). Проценты по вкладу в грузинском банке облагает только Германия (ст. 11), то есть 26,375 %; убытки от аренды вне ЕС засчитываются только против дохода того же вида из той же страны (§2a EStG).
Что это меняет в расчёте
Для резидента Германии итоговый налог на аренду в Грузии равен грузинским 5 %, плюс рост ставки на немецкий доход.
Mietpreisbremse (новая аренда не выше местной средней плюс 10 %) продлена: земельные постановления действуют не дольше 31.12.2029 (закон от 17.07.2025, BGBl. 2025 I Nr. 163). Повышение для действующего договора не больше 20 % за 3 года, в районах дефицита 15 %. Залог не больше трёх месячных плат без коммунальных, арендатор уходит с уведомлением около 3 месяцев.
Что это меняет в расчёте
Рост аренды в Германии ограничен законом; в модели закладывать индексацию не выше 15 или 20 % за 3 года.
Доход от аренды облагается по шкале: в 2026 году необлагаемый минимум 12 348 €, далее от 14 до 42 %, 45 % с 277 826 €. У нерезидента облагаемый доход увеличивается на необлагаемый минимум (§50 EStG), то есть налог идёт с первого евро. Амортизация здания 2 % (построено с 1925 по 2022), 3 % (после 31.12.2022), 2,5 % (до 1925); для новых квартир под аренду есть дополнительные 5 % на 4 года (§7b) и 5 % от остатка (§7 абз. 5a).
Что это меняет в расчёте
Для арендной модели Германии нерезидент платит от 14 % с чистого дохода после амортизации.
Законопроект о реформе ESt 2027 (BT-Drs. 21/8235): необлагаемый минимум 12 564 €, ставка 45 % с 250 000 €, новая 47 % с 280 000 €; ставку 26,375 % и правило 10 лет не меняет; первое чтение 08.10.2026, слушания 04.11.2026. Реформа аренды (BT-Drs. 21/6807): ограничение индексной аренды выше 3 % в год, отдельная доплата за мебель, временная аренда до 6 месяцев; слушания 14.10.2026, даты голосования нет.
Что это меняет в расчёте
Пока ничего; после принятия вырастет налог на аренду для высоких доходов.
Abgeltungsteuer 25 % плюс солидарный налог 5,5 % от него дают 26,375 % (церковный налог 8 или 9 % от налога сверху). Необлагаемый минимум 1 000 € на человека, 2 000 € на супругов. Для фондов действует частичное освобождение: акционные 30 %, смешанные 15 %, фонды недвижимости 60 %, зарубежной недвижимости 80 % (§20 InvStG); базовая ставка для Vorabpauschale на 2026 год 3,20 % (письмо BMF 13.01.2026).
Что это меняет в расчёте
Ничего, ставка 26,375 % для вклада, гособлигаций, корп. облигаций и фонда; для акционного фонда фактическая нагрузка 18,46 % (26,375 × 0,7, расчёт).
Годовая инфляция в еврозоне в сентябре 2026 года 3,8 %. Это выше среднего за 3 года, которое использует калькулятор: 3,29 % для евро (годы с 2023 по 2025).
Что это меняет в расчёте
Пока ничего, калькулятор считает по годовым средним с 2016 по 2025 год; данные за 2026 год появятся в начале 2027 года.