ბინა საქართველოში თუ ანაბარი: რას მოიტანს ერთი და იგივე თანხა 10 წელიწადში
$60 000 ათი წლით, დღევანდელ ფულში: საქართველოში გასაქირავებელი ბინა, გაყიდვის გარეშე, ჩადებული თანხის ზემოთ დაახლოებით $13 000-ს გამოიმუშავებს, Credo Bank-ის ანაბარი ლარში, დოლარზე გადაანგარიშებით, კი დაახლოებით $26 000-ს. წლიური შემოსავლიანობით გაყიდული ბინა ანაბარს დაეწევა, თუ მისი ფასი წელიწადში 4,8%-ით ან მეტით გაიზრდება.
გარიგების შემადგენლობა · წაკითხვის დრო: 4 წუთი
შედარების პირობები
პირობითი ბინა საქართველოში: ფასი $60 000, ქირა თვეში $450, გრძელვადიანი გაქირავება. მობინადრე პირველივე დღიდან ცხოვრობს და 2 წელიწადში ერთხელ იცვლება. შეცვლისას ბინა ორი თვე ცარიელია და აგენტს საკომისიოს უხდით. იპოთეკის გარეშე. კალკულატორი ფასს ნაგულისხმევად $1 200-ს უმატებს ყიდვის ხარჯებად, ამიტომ ჩადებულია $61 200. ამ თანხაში რემონტი და ავეჯი არ შედის: როგორ გავითვალისწინოთ ისინი, განვიხილეთ სტატიაში „ბინა საქართველოში: სრული ღირებულება პირველ ქირამდე“.
ნაგულისხმევად ბინის ფასი არ იზრდება. ზრდის საკუთარი ტემპი სრულ გაანგარიშებაში შეგიძლიათ ჩაწეროთ. ქვემოთ მოცემული შედეგი Levelvale-ის კალკულატორმა 26.10.2026-ს აჩვენა, დღევანდელ ფულში: გადასახადების, კურსისა და წელიწადში 3,1%-იანი ინფლაციის გათვალისწინებით. ეს გაანგარიშებაა და არა პროგნოზი.
რა გამოვიდა
| 10 წელიწადში, ჩადებული $61 200-ის ზემოთ, დღევანდელ ფულში | შედეგი | წელიწადში |
|---|---|---|
| S&P 500-ის ინდექსის ფონდი | დაახლოებით $49 035 | 6,2% |
| Credo Bank-ის ანაბარი ლარში, დოლარზე გადაანგარიშებით | დაახლოებით $26 254 | 5,1% |
| კორპორაციული ობლიგაციები | დაახლოებით $14 032 | 2,6% |
| ბინა, გაყიდვის გარეშე, ყიდვის ფასით | დაახლოებით $13 193 | 2,5% |
| სახელმწიფო ობლიგაციები | დაახლოებით $11 608 | 2,1% |
| ბინა, გაყიდული ყიდვის ფასად | დაახლოებით $8 603 | 1,6% |
რისგან შედგება ბინის შედეგი
- პირველი წელი. ქირა $5 400, დღევანდელ ფულში $5 238. მისგან მიდის აგენტის საკომისიო $436, შენახვის ხარჯი $989 (რემონტის რეზერვი, ქონების გადასახადი 0,8%, დაზღვევა) და ქირის გადასახადი $262. ხელზე $3 550 გრჩებათ.
- მომდევნო წლები. მობინადრე 2 წელიწადში ერთხელ იცვლება, შეცვლისას ბინა ორი თვე ცარიელია და აგენტს ისევ საკომისიოს უხდით. ქირა წელიწადში 1,6%-ით იზრდება, ინფლაცია 3,1%-ია.
- გამოკლებულია ყიდვის ხარჯები, $1 200. ბინა ისევ თქვენია და შეფასებულია ყიდვის ფასით, $60 000.
თუ 10 წლის შემდეგ ბინას იმავე ფასად გაყიდით, ჩადებული თანხის ზემოთ დაახლოებით $8 603 დაგრჩებათ: აკლდება გაყიდვის ხარჯები და ექვსი თვის შენახვის ხარჯი, სანამ ბინა იყიდება.
რას წყვეტს ფასის ზრდა
Credo Bank-ის ლარის ანაბრის წლიური განაკვეთი 10,05%-ია. კურსის ისტორიული მონაცემებით დოლარზე გადაანგარიშებით ეს წელიწადში დაახლოებით 8,3%-ია, ინფლაციის გამოკლებით კი 5,1%. ფასის ზრდის გარეშე 10 წლის შემდეგ გაყიდული ბინა დღევანდელ ფულში წელიწადში 1,6%-ს იძლევა. ბინის წლიური შემოსავლიანობა ანაბარს გაუთანაბრდება, თუ მისი ფასი წელიწადში 4,8%-ით ან მეტით გაიზრდება. წელიწადში 4,4%-იანი ზრდისას, როგორც კალკულატორის მონაცემებით თბილისში ფასები იზრდებოდა 2016-დან 2025 წლამდე, გაყიდული ბინა წელიწადში 4,8%-ს მოიტანდა. ეს წარსულია და არა პროგნოზი.
აქ წლიური შემოსავლიანობა ცხრილის თანხებზე უკეთესი საზომია: ანაბარი პროცენტს ყოველ წელს იხდის, ბინის ფასის ზრდა კი ბოლოს ერთიანად მოდის, 10 წლის ჯამური თანხები კი არ ითვალისწინებს, როდის შემოდის ფული.
აქედან მთავარი დასკვნა: ფასის ზრდის გარეშე ბინა ლარის ანაბარს ჩამორჩება. წელიწადში დაახლოებით 5%-იანი ზრდისას მათი შემოსავლიანობა თითქმის თანაბარია. ყველაფერი, რაც ამაზე მეტია, ბაზრის საქმეა და ფასის ზრდას ვერავინ დაგპირდებათ.
რით განსხვავდება ბინა ანაბრისგან, ციფრის გარდა
- შრომა. ანაბარს მობინადრეები, რემონტი და აგენტები არ სჭირდება. ბინას სჭირდება, მაშინაც კი, თუ მას მმართველი კომპანია უვლის.
- ლიკვიდურობა. ანაბრის გამოტანა რამდენიმე დღეში შეიძლება. ბინა თვეობით იყიდება და ხშირად ფასის დაკლებით.
- კონცენტრაცია. ერთ ბინაში ჩადებული $60 000 ერთ კორპუსზე, ერთ უბანსა და ერთ მობინადრეზეა დამოკიდებული.
- ვალუტა. ლარის ანაბარი დოლარში იმდენი ღირს, რამდენსაც კურსი დაუშვებს. დოლარში 8,3% წარსული კურსით არის გამოთვლილი, მომავალი კურსი შეიძლება სხვა იყოს. კალკულატორი აჩვენებს, კურსის ისტორიის რომელი პერიოდია აღებული.
ფონდი ცხრილში ყველაზე მაღლაა, მაგრამ მისი წლიური 10% (დღევანდელ ფულში 6,2%) არის საშუალო 1928-დან 2025 წლამდე, თუ ფულს არ შეეხებით. ყველაზე ცუდ ათწლეულში, 2000-დან 2009 წლამდე, ის წელიწადში დაახლოებით −1%-ს იძლეოდა.
როგორ შევადაროთ თქვენი ვარიანტი
- აიღეთ ხელშეკრულებით შეთანხმებული ფასი და მსგავსი, უკვე გაქირავებული ბინების ქირა.
- შეხედეთ ბინის შედეგს ფასის ზრდის გარეშე. თუ ეს შედეგი გაწყობთ, გადაწყვეტილებას მყარი საფუძველი აქვს.
- ნახეთ, ფასის რა ზრდაა საჭირო ანაბრის დასაწევად, და ჰკითხეთ საკუთარ თავს, რამდენად ხართ მასში დარწმუნებული.
- შეადარეთ ერთ ვალუტაში: კალკულატორი ლარის ანაბარს დოლარზე გადაიანგარიშებს და კურსს გვერდით აჩვენებს.
ქვემოთ მოცემული გაანგარიშების სცენარი: გრძელვადიანი გაქირავება, ფასი $60 000, ქირა თვეში $450, მობინადრე პირველივე დღიდან, მობინადრის შეცვლისას, 2 წელიწადში ერთხელ, 2 ცარიელი თვე და აგენტის საკომისიო. ანაბართან, ობლიგაციებთან და ფონდთან შედარება შედეგის ქვემოთაა.
კალკულატორი ამ ბინის მონაცემებით
იგივე გაანგარიშება, რაც მთავარ გვერდზე. შეცვალეთ ნებისმიერი მონაცემი და შედეგი თავიდან გამოითვლება.
კითხვები და პასუხები
რატომ არის შედარებაში ანაბარი ლარში? საქართველოსთვის კალკულატორი ნაგულისხმევად Credo Bank-ის ანაბარს იღებს ლარში, წლიური 10,05%-ით. ერთ ვალუტაში შესადარებლად მას კურსის ისტორიული მონაცემებით დოლარზე გადაიანგარიშებს. კურსი შეიძლება შეიცვალოს და ეს ანაბრის რისკია.
გათვალისწინებულია ჩემი რეზიდენტობის ქვეყნის გადასახადები? არა, ამ ცხრილში მხოლოდ საქართველოს გადასახადებია. თქვენი რეზიდენტობის ქვეყნის გადასახადის დამატება სრულ გაანგარიშებაში შეგიძლიათ.
შემიძლია ფასის ზრდის საკუთარი ტემპი ჩავწერო? დიახ. ნაგულისხმევად ფასის ზრდა ნულია. საკუთარი ტემპი სრულ გაანგარიშებაში ჩაწერეთ და კალკულატორი გაჩვენებთ, რა ზრდა სჭირდება ბინას ანაბრის დასაწევად.
მაგალითი პირობითია. შედეგები Levelvale-ის კალკულატორში 26.10.2026-ს არის მიღებული და პროგნოზს არ წარმოადგენს. ეს არ არის საინვესტიციო, საგადასახადო ან იურიდიული რეკომენდაცია.
ციფრები გადაანგარიშებულია 27.10.2026-ს Levelvale-ის კალკულატორით, დღევანდელ ფულში.
უძრავი ქონება I შემოსავლიანობა I გადასახადები · Levelvale
წყაროები
ეს გაანგარიშებაა და არა საინვესტიციო, საგადასახადო ან იურიდიული რეკომენდაცია.
ასევე წაიკითხეთ
განვადება ბათუმში: როგორ გამოვთვალოთ ახალ კორპუსში ბინის შემოსავლიანობადაბალი პირველი შენატანი დაბალ ფასს არ ნიშნავს. რამდენი ჯდება განვადება წლიურ პროცენტებში და რას ცვლის ჩაბარების 6 ან 12 თვით დაგვიანება.
12 ოქტომბერი, 2026 · ბინა თუ სხვა ვარიანტები
ჩვენ კვადრატულ მეტრებს არ ვყიდულობთბინას საცხოვრებლად ყიდულობენ. მაშინ რაღა საჭიროა გამოთვლა? რომ მოლაპარაკებაზე არგუმენტით მიხვიდეთ. „გულახდილი საუბარი რიელტორთან“.
8 ოქტომბერი, 2026 · ბინა თუ სხვა ვარიანტები
ბინა „წლიური 10%-ით“: რეალურად რამდენი რჩება ხელზერეკლამა წელიწადში 10-დან 12%-მდე გპირდებათ. ვითვლით ეტაპობრივად: რა რჩება მესაკუთრეს და რას მოიტანდა ანაბარი, ობლიგაციები ან ინდექსის ფონდი.
8 ოქტომბერი, 2026 · შემოსავლიანობა ქალაქების მიხედვით