Налоговое резидентство Грузии: 183 дня и что они меняют для владельца квартиры

Опубликовано 3 ноября 2026 · Цифры проверены: 2 ноября 2026 · 4 мин чтения · Levelvale · Методика

Коротко

Резидентом Грузии становится тот, кто провёл в стране 183 дня за любые 12 месяцев подряд. Паспорт и квартира резидентом не делают. Грузинский налог с аренды платится в любом случае, а резидентство решает, нужно ли платить ещё и в другой стране.

Налоги · чтения на 4 минуты

Налоговым резидентом Грузии становится тот, кто провёл в стране 183 дня и больше за любые 12 месяцев подряд. Паспорт, ВНЖ и квартира сами по себе резидентом не делают. Для владельца квартиры резидентство мало что меняет в налоге с аренды в Грузии, зато сильно меняет, где ещё придётся платить.

Правило 183 дней

Налоговый кодекс Грузии, статья 34: человек считается резидентом Грузии на весь текущий налоговый год, если фактически находился в Грузии 183 дня или больше в любом непрерывном периоде из 12 календарных месяцев, который заканчивается в этом году.

Из этого следуют три вещи, которые чаще всего упускают:

Что	Как считается
День пребывания	Любой день, когда вы были в Грузии, сколько бы часов это ни заняло. Дни въезда и выезда тоже в счёт
Период	Любые 12 месяцев подряд, а не календарный год. Можно набрать 183 дня с июля по июнь
Срок статуса	Статус даётся на весь налоговый год, то есть с 1 января, а не с 184-го дня

Пример. Вы прилетели в Тбилиси 1 июля 2025 года и прожили здесь до 31 декабря 2026 года. 183 дня набираются ещё в 2025 году, поэтому вы резидент за 2025 год целиком. В 2026 году дни, уже засчитанные в 2025 году, повторно не учитываются, но вы в стране весь год, и резидентство продолжается.

Есть и второй путь: статус лица с высоким уровнем благосостояния (та же статья 34). Он даётся без правила 183 дней, но условия по имуществу и доходу высокие и задаются отдельным приказом. Действующие условия уточняйте в Службе доходов Грузии.

Что резидентство меняет для владельца квартиры

Налог	Резидент Грузии	Нерезидент
Аренда квартиры под жильё	5 % с дохода без вычетов	Налог с грузинского дохода тоже платится. Применим ли к нерезиденту льготный 5 %, источники прямо не пишут: уточните в Службе доходов
Посуточная аренда	Фиксированный налог при обороте до 100 000 ₾ за 12 месяцев, режим продлён до 1 января 2028 года	Те же правила регистрации
Продажа квартиры	0 %, если владели больше 2 лет. Иначе 5 % с прибыли	Правило связано с квартирой и сроком владения, а не с паспортом
Налог на имущество	Нет налога, если доход семьи за прошлый год не больше 100 000 ₾ (закон 1874 от 30.09.2026). Выше порога от 0,8 до 1 % стоимости	Порог считается от дохода семьи; как его применяют к нерезидентам, уточните
Доход из других стран	Резидент Грузии не платит в Грузии налог с дохода не из грузинских источников (PwC)	Не облагается в Грузии

Последняя строка и есть главное отличие. Для квартиры в Грузии вы платите грузинские налоги в любом случае. А резидентство решает, считает ли вас «своим» другая страна.

Где начинается двойной налог

Если вы резидент другой страны, она может облагать ваш доход по всему миру, включая аренду в Батуми. Тогда помогает соглашение об избежании двойного налогообложения: налог, уплаченный в Грузии, засчитывают дома.

У Грузии 58 таких соглашений (Министерство финансов Грузии). Есть с Казахстаном, Израилем, Украиной, Германией, Испанией, Францией, Австрией, ОАЭ и Великобританией. С Россией соглашения нет. Значит, налоговый резидент России, сдающий квартиру в Грузии, должен отдельно проверить, как в России учитывается грузинский налог. С США отдельного соглашения в списке Минфина Грузии тоже нет, но налоговая служба США считает действующим для Грузии старый договор США и СССР; гражданам США этот вопрос лучше решить с американским консультантом.

Чтобы соглашение сработало, другая страна обычно просит сертификат налогового резидентства. В Грузии его выдаёт Служба доходов. Порядок, срок и пошлину проверяйте на rs.ge перед подачей.

Порядок действий

Посчитайте дни в Грузии за любые 12 месяцев подряд по штампам и билетам.
Определите, резидентом какой страны вы будете в годы владения квартирой. Если переезжаете, обеих.
Проверьте, есть ли у этой страны соглашение с Грузией.
Посчитайте квартиру с налогами обеих стран, а не только «5 % в Грузии».

Как это учитывает Levelvale

В полном расчёте вы выбираете страну налогового резидентства, и калькулятор добавляет её налог к налогам Грузии. Если ставка для вашей страны ещё не заведена, он прямо пишет, что налог не задан, и не подставляет ноль молча. Про сочетание двух стран подробнее в статье «Квартира в Грузии, а налоги в другой стране».

Вопросы и ответы

Я купил квартиру в Тбилиси. Я теперь резидент Грузии? Нет. Резидентство даёт время в стране (183 дня), а не собственность.

Я живу в Грузии больше 183 дней, но я гражданин России. Где платить с аренды? В Грузии как резидент. Россия облагает доходы своих налоговых резидентов, а не граждан; если вы перестали быть налоговым резидентом России, грузинская аренда там не облагается. Свой статус в России проверьте отдельно.

Если я продаю квартиру через 3 года, налог будет? По Налоговому кодексу Грузии продажа квартиры после 2 лет владения освобождена, если это не предпринимательская деятельность. Само количество квартир и срок владения бизнесом её не делают (публичное решение Минфина Грузии № 175 от 08.06.2026).

Посчитайте с налогами обеих стран. Укажите в калькуляторе ниже свою цену и аренду, а в полном расчёте страну налогового резидентства.

Калькулятор с цифрами этого объекта

Тот же расчёт, что на главной. Поменяйте любую цифру, и ответ пересчитается.

Это общее объяснение, а не налоговая консультация. Правила меняются; дата проверки 2 ноября 2026 года.

НЕДВИЖИМОСТЬ I ДОХОДНОСТЬ I НАЛОГИ · Levelvale

Источники

Это расчёт, а не инвестиционная, налоговая или юридическая рекомендация.

Посчитать свою квартиру →